Kupuj\u0105cy cz\u0119sto zaczyna od lokalizacji, ceny i standardu wyko\u0144czenia. Tymczasem najwa\u017cniejsze dokumenty przy zakupie mieszkania mog\u0105 przes\u0105dzi\u0107 o tym, czy transakcja b\u0119dzie bezpieczna, czy po odbiorze kluczy pojawi\u0105 si\u0119 kosztowne problemy. Jeden nieaktualny wpis w ksi\u0119dze wieczystej, nieuregulowany spadek albo zaleg\u0142o\u015b\u0107 wobec wsp\u00f3lnoty potrafi\u0105 znacz\u0105co op\u00f3\u017ani\u0107 zakup.<\/p>\n
Dobra wiadomo\u015b\u0107 jest taka, \u017ce wi\u0119kszo\u015b\u0107 ryzyk mo\u017cna wychwyci\u0107 przed podpisaniem umowy przedwst\u0119pnej lub aktu notarialnego. Wymaga to jednak w\u0142a\u015bciwej kolejno\u015bci dzia\u0142a\u0144<\/a> i analizy dokument\u00f3w dopasowanej do rodzaju nieruchomo\u015bci: mieszkania z rynku wt\u00f3rnego, lokalu od dewelopera, sp\u00f3\u0142dzielczego prawa do lokalu czy zakupu finansowanego kredytem.<\/p>\n Przy mieszkaniu u\u017cywanym punktem wyj\u015bcia jest dokument potwierdzaj\u0105cy, kto mo\u017ce nim skutecznie rozporz\u0105dza\u0107. Najcz\u0119\u015bciej b\u0119dzie to akt notarialny, na podstawie kt\u00f3rego sprzedaj\u0105cy naby\u0142 lokal. Mo\u017ce to by\u0107 umowa sprzeda\u017cy, darowizny, akt po\u015bwiadczenia dziedziczenia, postanowienie s\u0105du o nabyciu spadku albo dokument dotycz\u0105cy podzia\u0142u maj\u0105tku po rozwodzie.<\/p>\n Nie wystarczy przy tym sprawdzi\u0107 samo nazwisko w\u0142a\u015bciciela. Je\u017celi lokal zosta\u0142 kupiony w czasie ma\u0142\u017ce\u0144stwa i nale\u017cy do maj\u0105tku wsp\u00f3lnego, do sprzeda\u017cy co do zasady potrzebna jest obecno\u015b\u0107 lub prawid\u0142owo udzielone pe\u0142nomocnictwo drugiego ma\u0142\u017conka. Gdy sprzedaje pe\u0142nomocnik, nale\u017cy zweryfikowa\u0107 zakres pe\u0142nomocnictwa oraz jego form\u0119. Przy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci powinno mie\u0107 ono form\u0119 aktu notarialnego.<\/p>\n Kluczowy jest r\u00f3wnie\u017c aktualny numer ksi\u0119gi wieczystej. Dzi\u0119ki niemu mo\u017cna samodzielnie przeanalizowa\u0107 stan prawny lokalu, ale sama lektura ksi\u0119gi powinna i\u015b\u0107 w parze z ocen\u0105 dokument\u00f3w \u017ar\u00f3d\u0142owych. W praktyce wa\u017cne jest, czy tre\u015b\u0107 ksi\u0119gi odpowiada rzeczywistemu stanowi w\u0142asno\u015bci i sytuacji w mieszkaniu.<\/p>\n W dziale I-O znajduj\u0105 si\u0119 informacje o oznaczeniu nieruchomo\u015bci, jej powierzchni oraz prawach zwi\u0105zanych z w\u0142asno\u015bci\u0105 lokalu, na przyk\u0142ad udziale w gruncie. Warto por\u00f3wna\u0107 powierzchni\u0119 i adres z ofert\u0105, dokumentami oraz faktycznym stanem lokalu.<\/p>\n Dzia\u0142 II wskazuje w\u0142a\u015bciciela lub u\u017cytkownika wieczystego. To w\u0142a\u015bnie tu powinny by\u0107 ujawnione osoby podpisuj\u0105ce umow\u0119. W dziale III mog\u0105 znajdowa\u0107 si\u0119 roszczenia, s\u0142u\u017cebno\u015bci, prawa do\u017cywocia, ograniczenia w rozporz\u0105dzaniu nieruchomo\u015bci\u0105 albo ostrze\u017cenia o tocz\u0105cym si\u0119 post\u0119powaniu. Ka\u017cdy taki wpis wymaga wyja\u015bnienia przed transakcj\u0105, a nie po wp\u0142acie zadatku.<\/p>\n Dzia\u0142 IV dotyczy hipotek. Hipoteka nie musi przekre\u015bla\u0107 zakupu – wiele mieszka\u0144 jest sprzedawanych z kredytem do sp\u0142aty. Konieczne jest wtedy za\u015bwiadczenie banku sprzedaj\u0105cego o aktualnym saldzie zad\u0142u\u017cenia, numerze rachunku do sp\u0142aty, warunkach wydania zgody na wykre\u015blenie hipoteki oraz ewentualnej promesie. Notariusz mo\u017ce odpowiednio podzieli\u0107 p\u0142atno\u015b\u0107, tak aby cz\u0119\u015b\u0107 ceny trafi\u0142a bezpo\u015brednio do banku.<\/p>\n W ksi\u0119dze trzeba te\u017c zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na wzmianki o z\u0142o\u017conych wnioskach. Oznaczaj\u0105 one, \u017ce tre\u015b\u0107 wpis\u00f3w mo\u017ce si\u0119 wkr\u00f3tce zmieni\u0107. Bez informacji, czego dotyczy wniosek, kupuj\u0105cy nie powinien zak\u0142ada\u0107, \u017ce sytuacja prawna jest w pe\u0142ni ustalona.<\/p>\n Od sprzedaj\u0105cego warto uzyska\u0107 za\u015bwiadczenie od wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej lub zarz\u0105dcy o braku zaleg\u0142o\u015bci w op\u0142atach. Dokument powinien wskazywa\u0107, czy lokal nie ma zaleg\u0142o\u015bci z tytu\u0142u czynszu administracyjnego, funduszu remontowego, zaliczek na media czy innych op\u0142at uchwalonych przez wsp\u00f3lnot\u0119. Dobrze jest tak\u017ce poprosi\u0107 o aktualn\u0105 wysoko\u015b\u0107 miesi\u0119cznych koszt\u00f3w oraz informacj\u0119 o planowanych remontach i podwy\u017ckach.<\/p>\n Przydatne b\u0119d\u0105 r\u00f3wnie\u017c ostatnie rozliczenia medi\u00f3w, zw\u0142aszcza ogrzewania i wody. Nie s\u0105 one tylko formalno\u015bci\u0105. Pozwalaj\u0105 oceni\u0107 faktyczne koszty u\u017cytkowania<\/a> oraz wychwyci\u0107 nietypowo wysokie zu\u017cycie. Przy mieszkaniu w starszym budynku warto zapyta\u0107 o stan instalacji, ostatnie remonty pion\u00f3w, dachu i elewacji, a tak\u017ce o zad\u0142u\u017cenie ca\u0142ej wsp\u00f3lnoty.<\/p>\n Je\u017celi w lokalu jest zameldowana osoba, sprzedaj\u0105cy powinien przedstawi\u0107 za\u015bwiadczenie o braku os\u00f3b zameldowanych lub zobowi\u0105za\u0107 si\u0119 do wymeldowania ich przed wydaniem mieszkania. Sam meldunek nie daje prawa w\u0142asno\u015bci, ale mo\u017ce skomplikowa\u0107 przej\u0119cie lokalu, gdy osoba nadal go zajmuje.<\/p>\nNajwa\u017cniejsze dokumenty przy zakupie mieszkania z rynku wt\u00f3rnego<\/h2>\n
Co sprawdzi\u0107 w ksi\u0119dze wieczystej?<\/h3>\n
Za\u015bwiadczenia, kt\u00f3re pokazuj\u0105 rzeczywiste koszty i obci\u0105\u017cenia<\/h2>\n
Gdy mieszkanie jest wynajmowane albo zajmowane<\/h3>\n