Kupuj\u0105cy ogl\u0105da mieszkanie, a w salonie stoj\u0105 rzeczy najemcy. Dla jednych to sygna\u0142 problemu, dla innych – gotowy doch\u00f3d od pierwszego dnia po zakupie. Czy warto sprzedawa\u0107 mieszkanie z najemc\u0105? Odpowied\u017a zale\u017cy przede wszystkim od profilu nabywcy, jako\u015bci umowy najmu i tego, czy nieruchomo\u015b\u0107 ma by\u0107 sprzedana jako inwestycja, czy jako lokal do zamieszkania.<\/p>\n
Sprzeda\u017c wynaj\u0119tego mieszkania jest w Polsce mo\u017cliwa i cz\u0119sto racjonalna. Wymaga jednak dobrego przygotowania. Ukrywanie najmu, niejasne ustalenia dotycz\u0105ce kaucji albo prezentacje organizowane bez uzgodnienia z lokatorem mog\u0105 obni\u017cy\u0107 zaufanie kupuj\u0105cego i niepotrzebnie wyd\u0142u\u017cy\u0107 transakcj\u0119.<\/p>\n
Najbardziej oczywistym odbiorc\u0105 takiej oferty jest inwestor. Kupuje on nie tylko lokal, lecz tak\u017ce ci\u0105g\u0142o\u015b\u0107 przychodu, histori\u0119 terminowych p\u0142atno\u015bci i czas zaoszcz\u0119dzony na szukaniu nowego najemcy. W Krakowie, zw\u0142aszcza w dobrze skomunikowanych cz\u0119\u015bciach miasta i w pobli\u017cu uczelni, biur czy w\u0119z\u0142\u00f3w transportowych, stabilny najem mo\u017ce by\u0107 konkretnym argumentem przy negocjacji ceny.<\/p>\n
Mieszkanie z najemc\u0105 mo\u017ce by\u0107 atrakcyjniejsze od pustego lokalu, je\u015bli czynsz odpowiada aktualnym warunkom rynkowym, a najemca dobrze wywi\u0105zuje si\u0119 z umowy. Kupuj\u0105cy nie musi od razu finansowa\u0107 okresu bez przychod\u00f3w, przygotowywa\u0107 lokalu do najmu ani ponosi\u0107 koszt\u00f3w intensywnej promocji. Zyskuje te\u017c przewidywalno\u015b\u0107 – o ile dokumenty s\u0105 kompletne.<\/p>\n
Dla sprzedaj\u0105cego korzy\u015bci\u0105 jest mo\u017cliwo\u015b\u0107 utrzymania wp\u0142yw\u00f3w z najmu a\u017c do finalizacji sprzeda\u017cy. Nie trzeba wypowiada\u0107 umowy tylko po to, by opr\u00f3\u017cni\u0107 lokal, a nast\u0119pnie liczy\u0107 si\u0119 z kilkoma miesi\u0105cami bez czynszu. To szczeg\u00f3lnie istotne, gdy sprzeda\u017c nie musi nast\u0105pi\u0107 natychmiast i w\u0142a\u015bciciel chce spokojnie wybra\u0107 najlepsz\u0105 ofert\u0119.<\/p>\n
Nie ka\u017cdy lokal z najemc\u0105 sprzeda si\u0119 jednak szybciej lub dro\u017cej. Osoba szukaj\u0105ca mieszkania dla siebie zwykle chce swobodnie ustali\u0107 termin przeprowadzki. Je\u017celi umowa najmu trwa jeszcze d\u0142ugo, a lokator ma prawo pozosta\u0107 w mieszkaniu, grupa potencjalnych nabywc\u00f3w naturalnie si\u0119 zaw\u0119\u017ca. W takim przypadku warto realnie oceni\u0107, czy wi\u0119ksz\u0105 korzy\u015b\u0107 przyniesie sprzeda\u017c inwestorowi, czy zako\u0144czenie najmu i skierowanie oferty do klient\u00f3w mieszkaniowych.<\/p>\n
Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci nie powoduje automatycznego rozwi\u0105zania umowy najmu. Co do zasady nabywca wst\u0119puje w miejsce dotychczasowego wynajmuj\u0105cego. Oznacza to, \u017ce przejmuje prawa i obowi\u0105zki wynikaj\u0105ce z zawartej umowy, w tym obowi\u0105zek zapewnienia najemcy korzystania z lokalu na uzgodnionych warunkach.<\/p>\n
Nowy w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce w okre\u015blonych sytuacjach wypowiedzie\u0107 najem z zachowaniem ustawowych termin\u00f3w. Istnieje jednak istotny wyj\u0105tek: gdy umow\u0119 zawarto na czas oznaczony w formie pisemnej, a lokal zosta\u0142 najemcy wydany, nabywca nie ma prawa skorzysta\u0107 z takiego wypowiedzenia wy\u0142\u0105cznie z powodu zakupu mieszkania. W praktyce oznacza to, \u017ce zapis\u00f3w umowy nie wolno traktowa\u0107 pobie\u017cnie.<\/p>\n
Znaczenie maj\u0105 mi\u0119dzy innymi czas trwania najmu, forma umowy, postanowienia o wypowiedzeniu, wysoko\u015b\u0107 czynszu, rozliczenie medi\u00f3w oraz ewentualne zaleg\u0142o\u015bci. Inaczej ocenia si\u0119 lokal wynaj\u0119ty na kilka miesi\u0119cy studentom, a inaczej mieszkanie z wieloletni\u0105 umow\u0105 i najemc\u0105, kt\u00f3ry urz\u0105dzi\u0142 je jako swoje sta\u0142e miejsce zamieszkania.<\/p>\n
Sprzedaj\u0105cy powinien przekaza\u0107 kupuj\u0105cemu pe\u0142n\u0105 i aktualn\u0105 kopi\u0119 umowy wraz z aneksami. Dobr\u0105 praktyk\u0105 jest tak\u017ce przedstawienie zestawienia wp\u0142at, informacji o rozliczeniach wsp\u00f3lnoty lub sp\u00f3\u0142dzielni oraz protoko\u0142u zdawczo-odbiorczego. Transparentno\u015b\u0107 zmniejsza ryzyko, \u017ce po akcie notarialnym pojawi si\u0119 sp\u00f3r o to, co dok\u0142adnie zosta\u0142o przej\u0119te.<\/p>\n
Je\u015bli nieruchomo\u015b\u0107 ma stabilny najem, odpowied\u017a cz\u0119sto brzmi: tak. Trzeba jednak sprzedawa\u0107 j\u0105 jako produkt inwestycyjny, a nie jako zwyk\u0142e mieszkanie bez historii. Oferta powinna jasno pokazywa\u0107 realne parametry: miesi\u0119czny czynsz, op\u0142aty administracyjne, rodzaj umowy, okres jej obowi\u0105zywania oraz stop\u0119 zwrotu liczon\u0105 na podstawie rzeczywistych, a nie deklarowanych danych.<\/p>\n
Warto zachowa\u0107 ostro\u017cno\u015b\u0107 przy eksponowaniu danych najemcy. Kupuj\u0105cy mo\u017ce potrzebowa\u0107 informacji pozwalaj\u0105cych oceni\u0107 bezpiecze\u0144stwo przep\u0142yw\u00f3w, ale nie powinien otrzymywa\u0107 nadmiarowych danych osobowych. W procesie sprzeda\u017cy nale\u017cy dba\u0107 o prywatno\u015b\u0107 lokatora i przekazywa\u0107 tylko informacje niezb\u0119dne do podj\u0119cia decyzji oraz finalizacji transakcji.<\/p>\n