“Куплю квартиру і вона сама себе сплачуватиме з оренди!” Чуємо цю фразу кілька разів на тиждень. Завжди відповідаємо: це можливо, але диявол криється в деталях. Час на щиру розмову про інвестування в квартири для оренди. Ми керуємо агентством не перший день. Бачили успіхи, але й спектакулярні провали. Сьогодні поділимося тим, чого навчив нас досвід та сотні транзакцій.
Case study #1: Успіх
Клієнт купив в 2019 році 35м² в районі Grzegórzki за 380 000 PLN. Оренда: 1 800 PLN. Через 5 років квартира варта 520 000 PLN, оренда 2 200 PLN. ROI з зростання вартості та оренди? Понад 15% річних. Але…
Case study #2: Провал
Інший клієнт, 2021 рік, 50м² в районі Czyżyny за 650 000 PLN в кредит. Планована оренда: 2 800 PLN. Реальність? 6 місяців шукав орендарів, знизив до 2 200 PLN. Платіж за кредит: 3 200 PLN. Щомісячна доплата: 1 000 PLN.
Де різниця? Тайминг, локація, фінансування. Перший купив за готівку перед бумом цін, другий на піку ринку з кредитним важелем.
Краківські реалії червня 2025:
Середня дохідність з оренди (yield) це 4-5% брутто. Після вирахування податку, управління, ремонтів залишається 3-3,5% нетто. При іпотечному кредиті на 6% виходите в мінус.
Розраховуєте на зростання вартості? В довгостроковій перспективі ймовірно так, але короткостроково все може статися.
Найкращі локації для інвесторів:
Околиці університетів (AGH, UJ) гарантують постійний попит. Grzegórzki, Krowodrza, Ruczaj це певні варіанти. Але конкуренція величезна, власники часто знижують ціни.
Офісні будівлі = працівники корпорацій. Zabłocie, Quattro Business Park, околиці Rondo Mogilskie. Стабільні орендарі, вищі ціни, менша ротація.
Nowa Huta та Bieżanów це dark horse. Нижчі ціни покупки, зростаючий попит, потенціал зростання. Але треба влучити в конкретну локацію.
Пастки, про які ніхто не говорить:
Простої в оренді. В середньому 1-2 місяці на рік квартира стоїть порожня. Це 8-15% менше доходу. Приховані витрати. Заміна пральної машини, фарбування, дрібні ремонти. Мінімум 2 000 PLN щороку. Проблемні орендарі. Раз на кілька років натрапите на кошмар. Пошкодження, неоплачені рахунки, виселення. Стрес безцінний. Податки зростають. Фіксований податок 8,5% при доходах до 100k, потім 12,5%. При кількох квартирах швидко перевищите поріг.
Наша порада?
Якщо маєте готівку та терпіння, квартира для оренди може бути хорошою інвестицією. Але це НЕ пасивний дохід. Це бізнес, що вимагає часу, знань, нервів.
Альтернативи? REITи, корпоративні облігації, ETFи. Менше клопоту, подібна дохідність. Але без тієї сатисфакції від володіння “власною” нерухомістю.
В нашій агенції допомагаємо інвесторам реально оцінити рентабельність. Не продаємо ілюзій, лише тверді цифри та чесне консультування. Бо краще відмовитися перед покупкою ніж шкодувати після.
Eternel – Агенція Нерухомості
Адреса: al. Jana Pawła II 58, лок. 2.1, Краків
Телефон: +48 577 707 032 (WhatsApp, Telegram)
E-mail: [email protected]
Вебсайт: https://eternel.agency
📲 Telegram: @Eterneladmin