“Kupię mieszkanie i będzie się samo spłacać z wynajmu!” Słyszymy to zdanie kilka razy w tygodniu. Zawsze odpowiadamy: to możliwe, ale diabeł tkwi w szczegółach. Czas na szczerą rozmowę o inwestowaniu w mieszkania na wynajem. Prowadzimy agencję nie pierwszy dzień. Widzieliśmy sukcesy, ale i spektakularne porażki. Dziś podzielimy się tym, czego nauczyło nas doświadczenie i setki transakcji.
Case study #1: Sukces
Klient kupił w 2019 roku 35m² na Grzegórzkach za 380 000 PLN. Wynajem: 1 800 PLN. Po 5 latach mieszkanie warte 520 000 PLN, wynajem 2 200 PLN. ROI z aprecjacji i wynajmu? Ponad 15% rocznie. Ale…
Case study #2: Porażka
Inny klient, 2021 rok, 50m² na Czyżynach za 650 000 PLN na kredyt. Planowany wynajem: 2 800 PLN. Rzeczywistość? Przez 6 miesięcy szukał najemców, obniżył do 2 200 PLN. Rata kredytu: 3 200 PLN. Miesięczna dopłata: 1 000 PLN.
Gdzie tkwi różnica? Timing, lokalizacja, finansowanie. Pierwszy kupił za gotówkę przed boomem cenowym, drugi na szczycie rynku z dźwignią kredytową.
Krakowskie realia czerwca 2025:
Średni zwrot z wynajmu (yield) to 4-5% brutto. Po odliczeniu podatku, zarządzania, remontów zostaje 3-3,5% netto. Przy kredycie hipotecznym na 6% wychodzicie na minus. Liczycie na aprecjację? W długim terminie prawdopodobnie tak, ale krótkoterminowo wszystko może się zdarzyć.
Najlepsze lokalizacje dla inwestorów:
Okolice uczelni (AGH, UJ) gwarantują stały popyt. Grzegórzki, Krowodrza, Ruczaj to pewniaki. Ale konkurencja ogromna, właściciele często obniżają ceny.
Biurowce = pracownicy korporacji. Zabłocie, Quattro Business Park, okolice Ronda Mogilskiego. Stabilni najemcy, wyższe ceny, mniejsza rotacja.
Nowa Huta i Bieżanów to dark horse. Niższe ceny zakupu, rosnący popyt, potencjał aprecjacji. Ale trzeba trafić w konkretną lokalizację.
Pułapki, o których nikt nie mówi:
Wakaty wynajmu. Średnio 1-2 miesiące rocznie mieszkanie stoi puste. To 8-15% mniej przychodu.
Koszty ukryte. Wymiana pralki, malowanie, drobne naprawy. Minimum 2 000 PLN rocznie.
Problematyczni najemcy. Raz na kilka lat traficie na koszmar. Zniszczenia, nieopłacone rachunki, eksmisja. Stres bezcenny.
Podatki rosną. Ryczałt 8,5% przy przychodach do 100k, potem 12,5%. Przy kilku mieszkaniach szybko przekroczycie próg.
Nasza rada?
Jeśli macie gotówkę i cierpliwość, mieszkanie na wynajem może być dobrą inwestycją. Ale to NIE jest pasywny dochód. To biznes wymagający czasu, wiedzy, nerwów.
Alternatywy? REITy, obligacje korporacyjne, ETFy. Mniej kłopotu, podobne zwroty. Ale bez tej satysfakcji z posiadania “własnej” nieruchomości.
W naszej agencji pomagamy inwestorom realnie ocenić opłacalność. Nie sprzedajemy iluzji, tylko twarde liczby i uczciwe doradztwo. Bo lepiej zrezygnować przed zakupem niż żałować po.
Eternel – Estate Agency
Adres: al. Jana Pawła II 58, lok 2.1, Kraków
Telefon: +48 577 707 032 (WhatsApp, Telegram)
E-mail: [email protected]
📲 Telegram: @Eterneladmin