З 13 лютого 2026 року нові правила розрахунку площі квартир від забудовників – що потрібно знати?

Вже за кілька днів набувають чинності закони, які революціонізують спосіб розрахунку площі квартир, що купуються на первинному ринку. Новелізація закону про забудовників, підписана Президентом Польщі 7 січня 2026 року, впроваджує єдині правила розрахунку метражу і може означати для покупців економію в розмірі кількох десятків тисяч злотих.

Що саме змінюється?

Новий арт. 5a закону про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та Девелоперський Гарантійний Фонд впроваджує чітке правило: ціна квартири або будинку має визначатися як добуток корисної площі та ціни за квадратний метр. Найважливіше – корисна площа має розраховуватися відповідно до чинної Польської Норми PN-ISO 9836.

На практиці це означає кінець контроверсійної практики багатьох забудовників, які до цього часу включали до метражу квартири площу, зайняту перегородками. Покупці платили за квадратні метри, на яких фізично стояли стіни – метри, якими вони реально не могли користуватися.

Скільки можна заощадити?

Перегородки в типовій дво- або трикімнатній квартирі займають від 2 до навіть 4 квадратних метрів площі. При середніх транзакційних цінах у Кракові, які зараз перевищують 14 000 злотих за квадратний метр, “повернення” цієї площі означає зниження остаточної ціни квартири на суму близько 28 000 – 56 000 злотих.

Це не теоретичні розрахунки. Управління захисту конкуренції та споживачів неодноразово втручалося в подібних справах. Голова UOKiK видав 6 рішень, в яких оскаржив практики забудовників, пов’язані з включенням площі під перегородками до метражу квартир, наклавши загалом понад 1,6 мільйона злотих штрафів.

Кого стосуються нові правила?

Новелізація застосовується виключно до девелоперських договорів, укладених від дня набуття чинності законом, тобто від 13 лютого 2026 року. Це означає, що особи, які підписали девелоперський договір до цієї дати, будуть розраховуватися за попередніми правилами – навіть якщо забудовник застосовував інший спосіб вимірювання корисної площі.

Якщо ви на етапі переговорів із забудовником і ще не підписали девелоперського договору – варто розглянути можливість зачекати з фіналізацією угоди до 13 лютого. Ці кілька днів можуть означати реальну економію кількох десятків тисяч злотих.

На що звернути увагу?

Експерти ринку нерухомості звертають увагу, що нові правила можуть породжувати певні інтерпретаційні сумніви. Норма PN-ISO 9836, на яку посилається закон, в деяких випадках може дозволяти включати до корисної площі елементи, які раніше не враховувалися – такі як балкони, лоджії чи внутрішні сходи.

Польська Асоціація Девелоперських Компаній вже звернулася до Міністерства розвитку і технологій з проханням про термінове роз’яснення положень. До з’ясування всіх сумнівів покупці повинні особливо ретельно перевіряти, яким чином забудовник розраховує корисну площу квартири і що саме входить до її складу.

Як ми можемо допомогти?

Як Eternel Агенція Нерухомості ми підтримуємо наших клієнтів як при купівлі квартир на вторинному, так і на первинному ринку. Допомагаємо аналізувати пропозиції забудовників, перевіряти документацію та вести переговори щодо умов договорів. Якщо ви плануєте купівлю квартири в Кракові і потребуєте професійної консультації – запрошуємо до контакту.