5 czerwonych flag przy oglądaniu mieszkania, których nigdy nie wolno ignorować, oraz pełna lista kontrolna na każdą wizję

5 червоних прапорців під час огляду квартири, які не варто ігнорувати, та повний контрольний список на кожен візит

Огляд квартири це один із найважливіших моментів у процесі купівлі. Це короткий, часто стресовий момент, у якому треба оцінити нерухомість вартістю сотні тисяч злотих. Легко піддатися емоціям, захопитися яскравим освітленням, гарним краєвидом з вікна чи стильними меблями. На жаль, під поверхнею гарної презентації можуть ховатися проблеми, виправлення яких після підписання нотаріального акту коштуватиме десятки тисяч злотих або місяці судових битв. Тому варто знати класичні червоні прапорці та мати на думці конкретний список пунктів до перевірки.

Перший червоний прапорець це сильні, непропорційні запахи у квартирі. Свіжа фарба, пахощі, ароматичні свічки, освіжувачі повітря у розетках, інтенсивні спреї для приміщень, усі вони можуть маскувати реальні проблеми. Найчастіше це волога та цвіль, інколи запахи тварин, інколи цвіль під шпалерами чи у ванній, інколи запах цигаркового диму, ввібраний меблями та стінами. Коли заходимо у квартиру, де власник каже “щойно пофарбував” чи “поставив новий освіжувач”, варто попросити відкрити вікна на 5 до 10 хвилин і повернутися до огляду. Варто принюхуватися у кутках кімнат, перевіряти вбудовані шафи та місця під підвіконнями. Цвіль часто ховається там, де її найважче помітити.

Другий червоний прапорець це тріщини на стінах, особливо косі чи сходинкові. Невеликі тріщини у штукатурці біля плінтусів чи навколо дверних рам нормальні і виникають через звичайну роботу будівлі. Натомість тріщини, що йдуть по діагоналі, тріщини зі сходинковим візерунком та тріщини, які проходять через кілька стін, можуть сигналізувати про осідання будівлі, проблеми з фундаментом чи серйозне порушення конструкції. Це тріщини, які неможливо виправити шпаклівкою. Вони потребують висновку інженера конструктора, а у деяких випадках, експертизи усієї будівлі. Варто також перевірити стан фасаду ззовні, стан балкону та сходової клітини.

Третій червоний прапорець це шум у нетипові години. Ідеальний огляд у неділю об 11 ранку може виявитися ілюзією, якщо будівля знаходиться на гамірній вулиці, поряд з клубом, рестораном, дитсадком, будівельним майданчиком чи залізничною колією. Шум змінює якість життя у спосіб, який важко передбачити з одного візиту. Добра практика це повернутися у години пік у будній день, у п’ятницю ввечері та у суботу. Відкрийте вікно на мить і послухайте. Якщо квартира на першому чи низькому поверсі, варто також перевірити, чи не чути кроки сусідів зверху, коли квартира над нами використовується.

Четвертий червоний прапорець це нечітка чи складна правова ситуація. Квартира з кількома співвласниками, неврегульованою спадщиною, кількома іпотеками, записами про стягнення, неврегульованим становищем після колишнього чоловіка чи дружини, або застарілою інформацією у земельній книзі, це історія, яка може заблокувати угоду на місяці або призвести до серйозних ускладнень. Перший крок це завжди перевірка земельної книги, яку можна переглянути у польській електронній системі ekw.ms.gov.pl. Читаємо розділ про власність, розділ про права та обмеження, розділ про іпотеки. Якщо з’являються будь які невідповідності, варто проконсультуватися з юристом перед підписанням чогось.

П’ятий червоний прапорець це тиск на швидке рішення. “Маю ще трьох інших охочих”, “завтра буде запізно”, “маєш вирішити сьогодні, бо власник чекає”, це класичні фрази, єдина мета яких унеможливити спокійний аналіз пропозиції. Досвідчені продавці та чесні посередники розуміють, що купівля квартири це одне з найбільших фінансових рішень у житті і потребує часу. Часовий тиск завжди має запалити сигнальне світло, незалежно від того, як привабливо виглядає пропозиція. Якщо квартира справді настільки хороша, що точно знайде покупця впродовж дня, це означає, що вона недооцінена, що теж є дивним і потребує перевірки.

Окрім цих п’яти класичних червоних прапорців варто мати повний контрольний список на кожен візит. Список має охоплювати кілька груп елементів.

Щодо технічного стану перевіряємо вікна, чи добре відкриваються та зачиняються, чи не дме навколо рами, чи оригінальні чи замінені. Перевіряємо внутрішні двері, кухонну техніку, ванну на наявність цвілі та якість швів, тиск води у кранах та у душі, електричну інсталяцію та кількість розеток, стан підлоги під меблями та килимами, якщо можливо, та стан підвіконь.

Щодо енергетики перевіряємо джерело опалення, енергетичний клас будівлі, рік останньої термомодернізації, ізоляцію стін та вікон, можливо наявність сонячних панелей чи теплових насосів. Читаємо energetyczne świadectwo, яке власник зобов’язаний показати.

Щодо експлуатаційних витрат просимо останні рахунки за електрику, газ, воду, опалення та інформацію про розмір адміністративної квартплати та витрат на media у річному вимірі. Питаємо про можливі заплановані ремонти спільноти, ремонтні фонди та будь які додаткові плати.

Щодо оточення перевіряємо доступ до громадського транспорту, відстань до магазину, аптеки, сімейного лікаря, школи, парку, місць рекреації. Питаємо про паркомісце, підвал, господарську комірку, доступ для велосипеда.

Щодо сусідства питаємо про відносини у житловій спільноті, недавні конфлікти чи важливі зміни, можливі регламенти щодо тварин, короткострокової оренди чи шуму. Іноді варто поспілкуватися з сусідом зі сходової клітини, якщо є нагода.

Щодо правової частини, як уже згадували, читаємо земельну книгу, питаємо про можливі обтяження, з’ясовуємо про всіх осіб, що мають право до квартири, перевіряємо джерело права власності продавця.

Цей весь список може здаватися переважним, але після кількох оглядів виробляється ритм і це стає другою натурою. Добре організований візит триває зазвичай 30 хвилин до години у першому підході, а у другому підході, коли квартира попередньо нам сподобалася, можемо провести у ній ще більше часу, робити заміри, перевіряти деталі, спілкуватися з сусідами.

У Eternel кожну пропозицію, яку ми радимо клієнтам, ми проходимо спершу самі. Перевіряємо земельну книгу, знаємо історію будівлі, спілкуємося з продавцями, розпитуємо про деталі. Клієнтам пропонуємо наш досвід та зовнішню пару очей, яка дивиться на квартиру з дистанції, без емоцій, які супроводжують кожного покупця. Для багатьох наших клієнтів саме цей елемент стає найціннішим. Рішення про купівлю квартири це занадто велика справа, щоб приймати її самотужки.