5 czerwonych flag przy oglądaniu mieszkania, których nigdy nie wolno ignorować, oraz pełna lista kontrolna na każdą wizję

5 czerwonych flag przy oglądaniu mieszkania, których nigdy nie wolno ignorować, oraz pełna lista kontrolna na każdą wizję

Oglądanie mieszkania to jeden z najważniejszych momentów w procesie zakupu. To krótka, często stresująca chwila, w której musimy ocenić nieruchomość, której wartość liczona jest w setkach tysięcy złotych. Łatwo jest dać się porwać emocjom, zachwycić się jasnym oświetleniem, ładnym widokiem z okna lub stylowymi meblami. Niestety pod powierzchnią ładnej prezentacji mogą czaić się problemy, których naprawienie po podpisaniu aktu notarialnego będzie kosztować dziesiątki tysięcy złotych lub miesiące walki w sądzie. Dlatego warto znać klasyczne czerwone flagi i mieć z głowie konkretną listę punktów do sprawdzenia.

Pierwsza czerwona flaga to silne, nieadekwatne zapachy w mieszkaniu. Świeża farba, kadzidła, świeczki zapachowe, plug iny do gniazdek, intensywne odświeżacze powietrza, wszystkie te elementy mogą maskować rzeczywiste problemy. Najczęstszym z nich jest wilgoć i pleśń, czasem zapach zwierząt, czasem pleśń pod tapetami lub w łazience, czasem zapach dymu papierosowego, który wchodzi w meble i ściany. Kiedy wchodzimy do mieszkania, w którym właściciel mówi „świeżo po malowaniu” lub „wprowadziłem nowy zapach”, warto poprosić o otwarcie okien na 5 do 10 minut i wrócić do oględzin. Warto wąchać kąty pomieszczeń, sprawdzać szafy wnękowe i miejsca pod parapetami. Pleśń często ukrywa się tam, gdzie najtrudniej ją zauważyć.

Druga czerwona flaga to pęknięcia na ścianach, szczególnie te ukośne lub schodkowe. Drobne pęknięcia tynku przy listwach przypodłogowych lub wokół ościeżnic drzwi są normalne i powstają w wyniku zwykłej pracy budynku. Natomiast pęknięcia idące ukośnie, pęknięcia o wzorze schodkowym oraz pęknięcia, które przechodzą przez kilka ścian, mogą sygnalizować osiadanie budynku, problemy z fundamentami lub poważne naruszenie konstrukcji. To pęknięcia, których nie da się naprawić przeszpachlowaniem. Wymagają opinii konstruktora budowlanego oraz, w niektórych przypadkach, ekspertyzy całego budynku. Warto również sprawdzić stan elewacji od zewnątrz, stan balkonu oraz klatki schodowej.

Trzecia czerwona flaga to hałas w nietypowych godzinach. Idealne oglądanie w niedzielę o godzinie 11 może okazać się złudzeniem, jeśli budynek znajduje się przy ruchliwej ulicy, obok klubu, restauracji, przedszkola, placu budowy lub linii kolejowej. Hałas zmienia jakość życia w sposób trudny do przewidzenia z jednej wizyty. Dobra praktyka to wrócić w godzinach szczytu w dzień powszedni, w piątek wieczorem oraz w sobotę. Otwórzcie okno na chwilę i posłuchajcie. Jeśli mieszkanie jest na parterze lub niskim piętrze, warto również sprawdzić, czy nie słychać kroków sąsiadów z góry, gdy mieszkanie nad nami żyje.

Czwarta czerwona flaga to niejasna lub skomplikowana sytuacja prawna. Mieszkanie, w którym jest kilku współwłaścicieli, nieuregulowany spadek, kilka hipotek, wpisy o egzekucji, nieuregulowana zaszłość po byłym małżonku, lub nieaktualny stan w księdze wieczystej, to historia, która może blokować transakcję na miesiące lub doprowadzić do poważnych komplikacji. Pierwszy krok to zawsze sprawdzenie księgi wieczystej, którą można przeglądać w polskim systemie elektronicznym ekw.ms.gov.pl. Czytamy dział o własności, dział o prawach i ograniczeniach, dział o hipotekach. Jeśli pojawiają się jakiekolwiek niespójności, warto skonsultować się z prawnikiem przed podpisaniem czegokolwiek.

Piąta czerwona flaga to nacisk na szybką decyzję. „Mam jeszcze trzech innych chętnych”, „jutro będzie za późno”, „musi pan zdecydować dzisiaj, bo właściciel czeka”, to klasyczne zdania, które mają jeden cel, czyli uniemożliwienie spokojnej analizy oferty. Doświadczeni sprzedawcy oraz uczciwi pośrednicy rozumieją, że zakup mieszkania to jedna z największych decyzji finansowych w życiu i wymaga czasu. Presja czasowa zawsze powinna zapalić ostrzegawcze światło, niezależnie od tego, jak atrakcyjnie wygląda oferta. Jeśli mieszkanie naprawdę jest tak dobre, że na pewno znajdzie kupca w ciągu dnia, to znaczy, że jest niedoszacowane, co również jest dziwne i wymaga sprawdzenia.

Oprócz tych pięciu klasycznych czerwonych flag warto mieć pełną listę kontrolną na każdą wizję. Lista powinna obejmować kilka grup elementów.

W zakresie stanu technicznego sprawdzamy okna, czy się dobrze otwierają i zamykają, czy nie wieje wokół ramy, czy są oryginalne czy wymienione. Sprawdzamy drzwi wewnętrzne, kuchenne urządzenia, łazienkę pod kątem pleśni i jakości fug, ciśnienie wody w kranach oraz w prysznicu, instalację elektryczną i liczbę gniazdek, stan podłóg pod meblami i dywanami, jeśli to możliwe, oraz stan parapetów.

W zakresie energetyki sprawdzamy źródło ogrzewania, klasę energetyczną budynku, rok ostatniej termomodernizacji, izolację ścian i okien, ewentualnie obecność paneli fotowoltaicznych lub pomp ciepła. Czytamy świadectwo energetyczne, które właściciel jest zobowiązany pokazać.

W zakresie kosztów eksploatacji prosimy o ostatnie rachunki za prąd, gaz, wodę, ogrzewanie oraz informację o wysokości czynszu administracyjnego i kosztach mediów w skali roku. Pytamy o ewentualne planowane remonty wspólnoty, fundusze remontowe oraz wszelkie dodatkowe opłaty.

W zakresie otoczenia sprawdzamy dostęp do komunikacji publicznej, odległość do sklepu, apteki, lekarza pierwszego kontaktu, szkoły, parku, terenów rekreacyjnych. Pytamy o miejsce parkingowe, piwnicę, komórkę lokatorską, dostęp do roweru.

W zakresie sąsiedztwa pytamy o relacje we wspólnocie mieszkaniowej, ostatnie konflikty lub ważne zmiany, ewentualne regulaminy dotyczące zwierząt, krótkoterminowego najmu czy hałasu. Czasem warto porozmawiać z sąsiadem z klatki, jeśli jest ku temu okazja.

W zakresie prawnym, jak już wspomniano, czytamy księgę wieczystą, pytamy o ewentualne obciążenia, dowiadujemy się o wszystkich osobach uprawnionych do mieszkania, sprawdzamy źródło tytułu własności sprzedającego.

Cała ta lista może wydawać się przytłaczająca, ale po kilku oględzinach nabiera się rytmu i staje się to drugą naturą. Dobrze zorganizowana wizja trwa zwykle od 30 minut do godziny w pierwszym podejściu, a w drugim podejściu, gdy mieszkanie wstępnie nam się spodobało, możemy spędzić w nim jeszcze więcej czasu, robić pomiary, sprawdzać szczegóły, rozmawiać z sąsiadami.

W Eternel każdą ofertę, którą polecamy naszym klientom, przechodzimy najpierw sami. Sprawdzamy księgę wieczystą, znamy historię budynku, rozmawiamy ze sprzedawcami, dopytujemy o szczegóły. Klientom oferujemy nasze doświadczenie oraz zewnętrzną parę oczu, która patrzy na mieszkanie z dystansem, bez emocji, jakie towarzyszą każdemu kupującemu. Dla wielu naszych klientów to ten element bywa najbardziej wartościowy. Decyzja o zakupie mieszkania to za duża sprawa, żeby ją podejmować w pojedynkę.