Od 13 lutego 2026 nowe zasady liczenia powierzchni mieszkań od deweloperów – co musisz wiedzieć?

Już za kilka dni wchodzą w życie przepisy, które rewolucjonizują sposób rozliczania powierzchni mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym. Nowelizacja ustawy deweloperskiej, podpisana przez Prezydenta RP 7 stycznia 2026 roku, wprowadza jednolite zasady obliczania metrażu i może oznaczać dla kupujących oszczędność rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Co dokładnie się zmienia?

Nowy art. 5a ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza jasną zasadę: cena mieszkania lub domu musi być ustalana jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy. Co najważniejsze – powierzchnia użytkowa musi być obliczana zgodnie z obowiązującą Polską Normą PN-ISO 9836.

W praktyce oznacza to koniec z kontrowersyjną praktyką wielu deweloperów, którzy do tej pory wliczali do metrażu mieszkania powierzchnię zajmowaną przez ścianki działowe. Kupujący płacili więc za metry kwadratowe, na których fizycznie stały mury – metry, z których nie mogli realnie korzystać.

Ile można zaoszczędzić?

Ścianki działowe w typowym mieszkaniu dwu- lub trzypokojowym zajmują od 2 do nawet 4 metrów kwadratowych powierzchni. Przy średnich cenach transakcyjnych w Krakowie, które przekraczają obecnie 14 000 złotych za metr kwadratowy, „odzyskanie” tej powierzchni oznacza obniżenie ostatecznej ceny lokalu o kwotę rzędu 28 000 – 56 000 złotych.

To nie są teoretyczne wyliczenia. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie interweniował w podobnych sprawach. Prezes UOKiK wydał 6 decyzji, w których zakwestionował praktyki deweloperów związane z wliczaniem powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu mieszkań, nakładając łącznie ponad 1,6 miliona złotych kar.

Kogo dotyczą nowe przepisy?

Nowelizacja ma zastosowanie wyłącznie do umów deweloperskich zawieranych od dnia wejścia ustawy w życie, czyli od 13 lutego 2026 roku. Oznacza to, że osoby, które podpisały umowę deweloperską przed tą datą, będą rozliczane według dotychczasowych zasad – nawet jeśli deweloper stosował inny sposób pomiaru powierzchni użytkowej.

Jeśli jesteś na etapie negocjacji z deweloperem i nie podpisałeś jeszcze umowy deweloperskiej – warto rozważyć wstrzymanie się z finalizacją transakcji do 13 lutego. Te kilka dni może oznaczać realną oszczędność kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Na co zwrócić uwagę?

Eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę, że nowe przepisy mogą rodzić pewne wątpliwości interpretacyjne. Norma PN-ISO 9836, do której odwołuje się ustawa, w niektórych przypadkach może pozwalać na wliczanie do powierzchni użytkowej elementów, które wcześniej były pomijane – takich jak balkony, loggie czy schody wewnętrzne.

Polski Związek Firm Deweloperskich wystąpił już do Ministerstwa Rozwoju i Technologii z prośbą o pilną interpretację przepisów. Do czasu wyjaśnienia wszystkich wątpliwości, kupujący powinni szczególnie dokładnie sprawdzać, w jaki sposób deweloper oblicza powierzchnię użytkową lokalu i co dokładnie wchodzi w jej skład.

Jak możemy pomóc?

Jako Eternel Agencja Nieruchomości wspieramy naszych klientów zarówno przy zakupie mieszkań na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Pomagamy analizować oferty deweloperskie, sprawdzać dokumentację i negocjować warunki umów. Jeśli planujesz zakup mieszkania w Krakowie i potrzebujesz profesjonalnego doradztwa – zapraszamy do kontaktu.