Powierzchnia użytkowa vs powierzchnia całkowita, czyli klasyczna pułapka, na której tracą dziesiątki tysięcy złotych, oraz wszystko, co warto wiedzieć o metrażu mieszkania
Powierzchnia użytkowa vs powierzchnia całkowita, czyli klasyczna pułapka, na której tracą dziesiątki tysięcy złotych, oraz wszystko, co warto wiedzieć o metrażu mieszkania
Wśród klasycznych źródeł nieporozumień przy zakupie mieszkania metraż zajmuje miejsce w pierwszej trójce, obok ceny oraz lokalizacji. Z pozoru sprawa jest prosta. Mieszkanie ma 55 metrów kwadratowych. Kupujący wie, ile to przestrzeni, sprzedający wie, ile to przestrzeni, a transakcja toczy się dalej. W praktyce jednak za jednym hasłem powierzchnia kryje się kilka różnych definicji, które potrafią różnić się o 10 do 20 procent. Dla mieszkania o wartości 800 tysięcy złotych może to oznaczać różnicę nawet 100 tysięcy w przeliczeniu za metr. To poważne pieniądze, których nikt nie powinien tracić z powodu nieznajomości terminologii.
Zacznijmy od najważniejszych pojęć. Powierzchnia użytkowa, oznaczana w skrócie PU, to powierzchnia wszystkich pomieszczeń mieszkania mierzona na poziomie podłogi po wewnętrznym obrysie ścian. To liczba, która opisuje rzeczywistą przestrzeń, w której można żyć, ustawiać meble, korzystać z codziennej funkcjonalności. To również liczba, która najczęściej pojawia się w ofertach sprzedaży i w przekazie marketingowym deweloperów.
Powierzchnia całkowita, oznaczana w skrócie PC, to powierzchnia użytkowa plus powierzchnia ścian wewnętrznych mieszkania. W zależności od konstrukcji budynku, ścian nośnych oraz działowych, powierzchnia całkowita jest o 4 do 12 procent większa od użytkowej. W starszych budynkach z grubszymi murami ta różnica może być nawet większa.
Powierzchnia mieszkalna, w niektórych źródłach nazywana powierzchnią pomieszczeń mieszkalnych, to suma powierzchni pokoi oraz innych pomieszczeń przeznaczonych do stałego przebywania ludzi, czyli salonu, sypialni, gabinetu. Nie obejmuje kuchni, łazienki, przedpokoju ani innych pomieszczeń pomocniczych. To pojęcie używane przede wszystkim w prawie podatkowym oraz przy obliczaniu liczby osób, które mogą się zameldować.
Powierzchnia zabudowy budynku, czyli inaczej powierzchnia, jaką budynek zajmuje na działce, mierzona po obrysie ścian zewnętrznych. To pojęcie istotne przy ocenie inwestycji deweloperskich, ale rzadko mylone z powierzchnią mieszkania.
Powierzchnia obmierzona u dewelopera bywa pojęciem najmniej standardowym. W praktyce różni deweloperzy oraz agencje podają różne wartości jako podstawę ceny. Część korzysta z powierzchni użytkowej, część z całkowitej, a część dodaje do mieszkania powierzchnię tarasu, balkonu, ogródka, czasem z różnymi mnożnikami, na przykład 50 procent dla balkonu, 100 procent dla loggii. To moment, w którym warto być bardzo czujnym.
Polskie prawo określa zasady mierzenia powierzchni w normie PN ISO 9836, a w przypadku starszych budynków w normie PN 70 B 02365. Norma ISO precyzyjnie definiuje sposób mierzenia powierzchni użytkowej. Po pierwsze, mierzymy na poziomie podłogi po wewnętrznym obrysie ścian, bez powierzchni ścian wewnętrznych. Po drugie, w pomieszczeniach ze skosami uwzględniamy wysokość. Powierzchnia poniżej 1,4 metra wysokości liczy się jako zero, między 1,4 a 2,2 metra jako 50 procent, powyżej 2,2 metra jako 100 procent. Po trzecie, słupy oraz inne stałe elementy o powierzchni powyżej 0,1 metra kwadratowego odejmujemy od powierzchni. Po czwarte, wnęki ścienne o głębokości powyżej 0,1 metra wliczamy do powierzchni.
Co to wszystko oznacza w praktyce. Po pierwsze, zawsze pytajcie sprzedającego oraz agenta, jaki rodzaj powierzchni jest podawany w ofercie. To pytanie nigdy nie jest niewygodne, a brak czytelnej odpowiedzi to klasyczny sygnał ostrzegawczy. Po drugie, sprawdzajcie wpis w akcie własności oraz w księdze wieczystej. To dokumenty, które precyzyjnie określają stan prawny mieszkania, w tym jego powierzchnię. Po trzecie, na rynku pierwotnym powierzchnia mierzona po odbiorze może się różnić od projektowanej. Polskie prawo dopuszcza odchyłki, najczęściej w granicach 2 procent w jedną lub drugą stronę. Jeśli różnica jest większa, można żądać korekty ceny lub w skrajnych przypadkach odstąpić od umowy. Po czwarte, balkon, taras, loggia, ogródek, piwnica oraz komórka lokatorska to dodatki, których powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania. Każdy z tych elementów ma swoją osobną wartość, którą można policzyć oddzielnie.
Klasyczne pułapki. Pierwsza, sprzedający lub agent podaje powierzchnię całkowitą jako podstawę ceny, nie precyzując tego. Kupujący, który nie zna różnicy, płaci za nieistniejące metry. Druga, w ofertach deweloperów cena za metr odnosi się do powierzchni całkowitej, w której uwzględniono balkon lub taras z mnożnikiem. Wynik wygląda atrakcyjnie, ale efektywna cena za metr użytkowy jest wyższa. Trzecia, w ofertach deweloperów cena za metr odnosi się do powierzchni obmierzonej po odbiorze, ale w umowie znajduje się klauzula o korekcie ceny w razie różnicy. Po odbiorze okazuje się, że mieszkanie jest o 1,5 metra większe, niż było w projekcie, i cena rośnie o 25 tysięcy. Czwarta, w starych kamienicach z grubymi murami powierzchnia użytkowa potrafi być znacząco mniejsza od całkowitej, co utrudnia bezpośrednie porównanie ofert.
Jak zabezpieczyć się przed tymi pułapkami. Po pierwsze, zawsze prosimy o rzut mieszkania z naniesionym metrażem każdego pomieszczenia. Suma tych metraży to powierzchnia użytkowa. Po drugie, zawsze sprawdzamy zapis w księdze wieczystej. Po trzecie, w umowie deweloperskiej dokładnie czytamy klauzule o korekcie ceny po odbiorze. Po czwarte, jeśli sami mierzymy, używamy dalmierza laserowego, mierzymy każde pomieszczenie po wewnętrznym obrysie ścian, sumujemy, zachowując zasadę odejmowania słupów oraz uwzględniania skosów. Po piąte, w przypadku wątpliwości warto skorzystać z usług geodety, którego pomiar jest miarodajny.
Wartość różnicy. Załóżmy mieszkanie, w ofercie wskazane jako 65 metrów za 1 milion złotych, czyli 15 384 złotych za metr. Po sprawdzeniu okazuje się, że powierzchnia użytkowa to 58 metrów, a 7 metrów to ściany wewnętrzne oraz balkon. Efektywna cena za metr użytkowy to 17 241 złotych. Różnica wynosi 1857 złotych na metr, czyli 12 procent. Dla całego mieszkania to 120 tysięcy złotych, których kupujący w praktyce nie zobaczy w postaci użytkowej przestrzeni.
W Eternel zwracamy szczególną uwagę na precyzyjne określanie powierzchni w każdej ofercie, którą pokazujemy klientom. Sprawdzamy księgi wieczyste, prosimy o rzuty z dokładnymi wymiarami pomieszczeń, weryfikujemy zgodność z opisem oferty. Klientom kupującym pomagamy zrozumieć, za co realnie płacą, a klientom sprzedającym doradzamy, jak precyzyjnie opisać metraż, żeby nie tracić zaufania potencjalnych kupujących. To jeden z tych obszarów, w których pozornie drobny szczegół może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych różnicy.