Realne koszty wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim, kompletny przewodnik dla osób, które chcą wiedzieć, na co naprawdę się piszą

Realne koszty wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim, kompletny przewodnik dla osób, które chcą wiedzieć, na co naprawdę się piszą

Zakup mieszkania w stanie deweloperskim to dziś jeden z najpopularniejszych scenariuszy w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu oraz innych dużych miastach. Powodów jest wiele. Nowoczesny budynek, gwarancja od dewelopera, możliwość urządzenia mieszkania od podstaw zgodnie z własnym gustem, atrakcyjne harmonogramy płatności. Jednak za hasłem stan deweloperski kryje się coś, czego wielu kupujących na początku nie docenia. To, że mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania od razu po odbiorze, ponieważ wymaga pełnego wykończenia, którego koszt potrafi sięgnąć nawet 100 procent ceny samego zakupu w przypadku najmniejszych lokali w segmencie premium. Zrozumienie tych kosztów to fundament dobrej decyzji finansowej.

Zacznijmy od definicji. Stan deweloperski to mieszkanie, w którym deweloper oddaje powierzchnię z wykonanymi tynkami na ścianach, wylewkami na podłogach, oknami, drzwiami wejściowymi, podłączeniami do mediów oraz instalacjami elektryczną, hydrauliczną i grzewczą. Nie ma jednak podłóg ostatecznych, malowania, drzwi wewnętrznych, kuchni, łazienki w stanie użytkowym, ani żadnych mebli. Mieszkanie jest gotowe do tego, żeby zacząć w nim prace wykończeniowe, ale nie do tego, żeby od razu się wprowadzić.

Skala kosztów zależy od standardu, jaki chcemy osiągnąć. Standard ekonomiczny, czyli proste, funkcjonalne wykończenie z materiałami z półek dyskontowych oraz minimum dekoracji, zamyka się dziś w przedziale 1200 do 1800 złotych za metr kwadratowy. Dla mieszkania 55 metrów daje to budżet 66 do 99 tysięcy złotych. Standard średni, z większym naciskiem na jakość materiałów, ciekawszą estetykę, lepsze drzwi i bardziej trwałe podłogi, to dziś 2000 do 3500 złotych za metr, czyli dla tego samego mieszkania 110 do 192 tysięcy. Standard premium, z dedykowanym projektem wnętrza, materiałami z wyższej półki, meblami na wymiar, profesjonalną zabudową kuchni oraz droższymi rozwiązaniami technologicznymi, startuje od 4000 złotych za metr i może spokojnie sięgnąć 7000 do 10000 złotych za metr, czyli 220 do 550 tysięcy dla naszego przykładowego mieszkania.

Z czego dokładnie składają się te koszty? Najważniejsze kategorie to po kolei. Kuchnia z zabudową oraz sprzętem AGD, od 15 do 80 tysięcy złotych w zależności od standardu, długości zabudowy oraz wyboru sprzętu. Łazienka pod klucz, od 12 do 60 tysięcy, włącznie z kafelkami, armaturą, ceramiką, mebelkami oraz robocizną. W przypadku dwóch łazienek koszty się oczywiście podwajają. Podłogi w całym mieszkaniu, od 6 do 40 tysięcy, w zależności od wybranego materiału, czyli panele laminowane, panele winylowe, deski drewniane, gres, oraz kosztu układania. Malowanie i wykończenie ścian, od 4 do 15 tysięcy, w tym przygotowanie powierzchni, gładzie, gruntowanie oraz dwie warstwy farby w jednej lub kilku kolorach. Drzwi wewnętrzne, od 3 do 12 tysięcy za zestaw 4 do 6 drzwi z ościeżnicami oraz klamkami. Oświetlenie, czyli punkty świetlne, lampy, taśmy LED, od 3 do 15 tysięcy. Dodatkowe instalacje elektryczne, czyli gniazdka, włączniki, instalacje pod inteligentne sterowanie, od 2 do 10 tysięcy. Wbudowane szafy oraz garderoby, od 5 do 25 tysięcy w zależności od rozmiaru oraz wykonania. Klimatyzacja, jeśli ją planujecie, od 5 do 15 tysięcy za pojedynczy split, więcej w przypadku systemu multi.

Do tego dochodzą koszty, które wielu kupujących niedocenia. Projekt wnętrza wykonany przez profesjonalistę kosztuje 100 do 300 złotych za metr kwadratowy, czyli 5500 do 16500 złotych dla naszego mieszkania. Koordynacja prac, jeśli decydujecie się na firmę kompleksową, to dodatkowe 10 do 20 procent łącznego kosztu wykończenia. Transport materiałów do mieszkania, szczególnie w starszych budynkach bez windy towarowej, to kilka tysięcy. Wywóz odpadów, najczęściej w postaci kilku kontenerów, to kolejne 1 do 3 tysięcy. Drobne narzędzia, jeśli planujecie część prac wykonać samodzielnie, to 1 do 3 tysięcy. Rezerwa na nieprzewidziane sytuacje, czyli klasyczne 10 do 15 procent budżetu, której naprawdę nie warto pomijać.

W jakiej kolejności prowadzić prace? Klasyczny harmonogram wygląda następująco. Po pierwsze, projekt i decyzje materiałowe, czyli 2 do 6 tygodni. Po drugie, ewentualne zmiany instalacji elektrycznej i hydraulicznej, jeśli są konieczne. Po trzecie, wylewki uzupełniające, jeśli zmieniacie układ podłogi. Po czwarte, prace tynkowe oraz przygotowanie ścian. Po piąte, układanie kafelek w łazience i kuchni. Po szóste, malowanie ścian. Po siódme, układanie podłóg. Po ósme, montaż drzwi wewnętrznych. Po dziewiąte, montaż łazienki, czyli ceramika, armatura, meble. Po dziesiąte, montaż kuchni z zabudową i sprzętem. Po jedenaste, montaż oświetlenia. Po dwunaste, wbudowane szafy. Po trzynaste, meble wolnostojące i dekoracje. Pełny cykl trwa zazwyczaj 2 do 6 miesięcy, przy bardziej rozbudowanych projektach nawet do roku.

Jak zoptymalizować koszty? Po pierwsze, jasna lista priorytetów. Co jest dla was najważniejsze, kuchnia, łazienka, podłogi, oświetlenie. Tam inwestujcie. Inne kategorie można świadomie zredukować. Po drugie, czas. Materiały kupowane stopniowo, w okresach promocji, potrafią obniżyć koszt o 15 do 25 procent. Po trzecie, kompromis. Markowe drzwi można zastąpić jakościowo dobrymi, ale tańszymi alternatywami. Po czwarte, wykonawcy. Sprawdzony, polecony fachowiec często okazuje się tańszy całościowo niż firma reklamowa, choć stawki początkowo wyglądają podobnie. Po piąte, etapowanie. Kuchnię można wykończyć minimalnie i rozbudowywać w kolejnych latach. Łazienka oraz podłogi to z kolei kategorie, które warto zrobić solidnie od razu, bo ich późniejsza wymiana jest droga i uciążliwa.

Gdzie się nie oszczędza? Po pierwsze, instalacje. Złe ułożenie kabli, źle wykonana hydraulika, brak pewnego punktu uziemiającego potrafią kosztować dziesiątki tysięcy w naprawach. Po drugie, izolacja akustyczna pomiędzy mieszkaniami. To inwestycja w komfort życia na lata. Po trzecie, drzwi wejściowe, jeśli deweloper dał najtańszy wariant. Bezpieczeństwo i izolacja akustyczna mają znaczenie. Po czwarte, podłogi w intensywnie używanych pomieszczeniach. Słabe panele wytrzymają 2 do 3 lata, dobrej jakości 15 do 25 lat.

Kredyt hipoteczny na wykończenie to opcja, która warto rozważyć. Wiele banków oferuje finansowanie wykończenia w ramach tego samego kredytu hipotecznego, co zakup mieszkania. Pozwala to rozłożyć koszty na lata, ale wymaga przedstawienia kosztorysu, faktur, czasem także zdjęć z etapu prac.

W Eternel pomagamy klientom planować zakup w stanie deweloperskim w sposób całościowy. Nie patrzymy tylko na cenę za metr od dewelopera, ale na realny budżet całkowity, jaki będzie potrzebny do wprowadzenia się i zamieszkania. Dla wielu klientów to oznacza świadomy wybór między mieszkaniem nieco większym w stanie deweloperskim a mieszkaniem nieco mniejszym z rynku wtórnego w dobrym stanie. Decyzja zawsze pozostaje wasza, ale niech będzie podjęta na podstawie pełnych informacji, nie tylko ceny zakupu samego mieszkania.