Сезонність ринку нерухомості, коли найкраще купувати, коли продавати та чому момент старту робить більшу різницю, ніж здається
Сезонність ринку нерухомості, коли найкраще купувати, коли продавати та чому момент старту робить більшу різницю, ніж здається
Ринок нерухомості, хоча стосується вартостей у сотні тисяч злотих та рішень, які приймаються раз на кілька років, має ритми, подібні до будь якого іншого ринку. Багато людей цього не помічає, а тим часом ці ритми сильно впливають на кількість покупців, кількість нових пропозицій, середній час продажу та, що найважливіше, кінцеві ціни угод. Розуміння сезонності це одна з простіших переваг, яку можна собі надати у процесі купівлі чи продажу квартири. У Польщі, включно з Краковом, річний ритм ринку нерухомості сьогодні дуже виразний.
Першим та найсильнішим сезоном є весна. Березень, квітень та травень це класичні місяці пікової активності. З’являється тоді найбільша кількість нових пропозицій, але також найбільша кількість активних покупців. Причин кілька. По перше, люди планують переїзд перед літом, щоб встигнути облаштувати нове помешкання перед відпустковим сезоном. По друге, родини з дітьми планують зміну школи чи дитсадка, що вимагає рішення ранньою весною. По третє, дні довші, сонце сильніше, квартири презентують себе найкраще. По четверте, банки повертаються до повної активності після тихішого кінця попереднього року.
Другим сезоном є рання осінь. Вересень та жовтень це час, коли активність повертається після літа. Клієнти, які відклали рішення на після відпусток, повертаються з конкретними планами. Студенти шукають квартири на новий академічний рік, що рухає сегмент оренди у Кракові, Варшаві та Вроцлаві. Інвестори часто фіналізують бюджетні плани на кінець року.
Третій період, хоча вже менш інтенсивний, це перший тиждень листопада та цілий листопад. Активність ще стабільна, хоча повільно починає знижуватися у бік святкової перерви.
Четвертий період це зимова тиша. Від середини грудня до середини січня ринок виразно сповільнюється. Покупці відкладають рішення на новий рік, продавці неохоче домовляються про огляди у святковий період, банки працюють у зниженому темпі. Водночас це період, у якому продавці, які хочуть якнайшвидше закрити угоду, більш схильні до поступок. Для покупців з готівкою чи готовим кредитним рішенням це часто момент можливостей.
П’ятий період це повільний старт нового року. Друга половина січня та лютий це час розігрівання. Активність росте, але до повного весняного пожвавлення треба ще зачекати кілька тижнів.
Шостий період це літня перерва. Липень та серпень це класично відпусткові місяці. Активність падає на 20 до 30 відсотків. Покупці розпорошені між відпусткою та плануванням повернення, продавці неохоче домовляються про огляди у спекотні дні. Це водночас знову період, у якому пропозиції, що залишаються на ринку, стають гнучкішими у ціні, а покупці, готові діяти, можуть отримати добрі умови.
Що це означає на практиці? Для продавців ключовим є добре обрати момент старту експозиції. Ідеально виставити пропозицію у кінці лютого або у першій половині березня, коли ринок розігрівається, але ще не залитий конкуренцією. Другий добрий момент це кінець серпня та початок вересня. Виставлення пропозиції у грудні чи у середині липня часто це втрата енергії, бо активність низька, а пропозиція швидко холоне.
Для покупців сезонність дає перевагу передусім у періоди низької активності. У липні, серпні, грудні та на початку січня можна знайти добрі можливості. Продавці, які на ринку вже кілька місяців, втомлені процесом та відкритіші на переговори. Окрім того, менша конкуренція означає, що покупець має більше часу на рішення та не відчуває тиску швидко діяти.
Для інвесторів варто додатково врахувати ритм сегмента оренди. Червень, липень, серпень це час, коли орендарі активно шукають квартири перед новим академічним роком. Це також період, у якому ротація найвища, а орендні ставки сягають річних піків у студентському сегменті. У сегменті короткострокової туристичної оренди високий сезон у Кракові це травень до жовтня та святковий період з грудня. У січні, лютому та у першій половині березня заповнюваність падає навіть удвічі.
Для людей, які переїжджають до Польщі з за кордону, а також для громадян України, які шукають довгострокову квартиру, березень, квітень, травень та вересень це найкращі місяці. Вибір пропозицій найбільший, хоча конкуренція також. Липень, серпень та грудень це натомість час, у якому вибір менший, але цінові переговори легші.
Сезонність, звісно, не є єдиним чинником, який вирішує результат угоди. Відсоткова ставка центральних банків, правові регуляції, економічна ситуація, локальні плани розвитку міста, усе це впливає на ринок незалежно від пори року. Тим не менш, знання річного ритму дає вимірну перевагу, особливо тим, хто має часову гнучкість у прийнятті рішень.
У Eternel ми плануємо кожну угоду у контексті актуального ринкового календаря. Для продавців визначаємо момент старту експозиції та цінову стратегію, адаптовану до поточної фази року. Для покупців вказуємо періоди, у які можна розраховувати на кращі переговорні умови та менш розпалену конкуренцію. Вибір нерухомості це багатовимірне рішення, але момент старту це один з елементів, на який маємо прямий вплив, а різниця може бути вимірною.