Корисна площа проти загальної, класична пастка, на якій покупці втрачають десятки тисяч злотих, та все, що варто знати про метраж квартири
Корисна площа проти загальної, класична пастка, на якій покупці втрачають десятки тисяч злотих, та все, що варто знати про метраж квартири
Серед класичних джерел непорозумінь при купівлі квартири метраж займає місце у трійці лідерів, поруч з ціною та локацією. На перший погляд справа проста. Квартира має 55 квадратних метрів. Покупець знає, який це простір, продавець знає, який це простір, і угода йде далі. На практиці однак за одним словом площа ховається кілька різних визначень, які можуть відрізнятися на 10 до 20 відсотків. Для квартири вартістю 800 тисяч злотих це може означати різницю навіть 100 тисяч у перерахунку за метр. Це серйозні гроші, яких ніхто не повинен втрачати через незнання термінології.
Почнемо з найважливіших понять. Корисна площа, скорочено PU, це площа всіх приміщень квартири, виміряна на рівні підлоги по внутрішньому обрису стін. Це число, яке описує реальний простір, у якому можна жити, розставляти меблі, користуватися щоденною функціональністю. Це також число, яке найчастіше з’являється у пропозиціях продажу та у маркетингу забудовників.
Загальна площа, скорочено PC, це корисна площа плюс площа внутрішніх стін квартири. Залежно від конструкції будівлі, несучих та перегородкових стін, загальна площа на 4 до 12 відсотків більша за корисну. У старіших будинках з товщими стінами ця різниця може бути ще більшою.
Житлова площа, у деяких джерелах названа площею житлових приміщень, це сума площ кімнат та інших приміщень, призначених для постійного перебування людей, тобто вітальні, спальні, кабінету. Не включає кухні, ванної, передпокою та інших допоміжних приміщень. Це поняття використовується передусім у податковому праві та при розрахунку кількості осіб, які можуть зареєструватися.
Площа забудови будівлі, тобто площа, яку будівля займає на ділянці, виміряна по обрису зовнішніх стін. Це поняття важливе при оцінці інвестицій забудовника, але рідко плутається з площею квартири.
Площа, обмірена у забудовника, інколи є найменш стандартним поняттям. На практиці різні забудовники та агенції подають різні величини як основу ціни. Частина використовує корисну площу, частина загальну, а частина додає до квартири площу тераси, балкона, садочка, інколи з різними множниками, наприклад 50 відсотків для балкона, 100 відсотків для лоджії. Це момент, у який варто бути дуже уважним.
Польське право визначає правила вимірювання площі у стандарті PN ISO 9836, а у випадку старіших будинків у стандарті PN 70 B 02365. Стандарт ISO точно визначає спосіб вимірювання корисної площі. По перше, вимірюємо на рівні підлоги по внутрішньому обрису стін, без площі внутрішніх стін. По друге, у приміщеннях з нахилами враховуємо висоту. Площа нижче 1,4 метра висоти рахується як нуль, між 1,4 та 2,2 метра як 50 відсотків, понад 2,2 метра як 100 відсотків. По третє, стовпи та інші стаціонарні елементи площею понад 0,1 квадратного метра віднімаємо від площі. По четверте, стінні ніші глибиною понад 0,1 метра включаємо до площі.
Що це все означає на практиці. По перше, завжди питайте продавця та агента, який тип площі подано у пропозиції. Це питання ніколи не є незручним, а відсутність чіткої відповіді це класичний сигнал застереження. По друге, перевіряйте запис в акті власності та у земельній книзі. Це документи, які точно визначають правовий стан квартири, у тому числі її площу. По третє, на первинному ринку площа, виміряна після прийому, може відрізнятися від проєктної. Польське право допускає відхилення, найчастіше у межах 2 відсотків у той чи інший бік. Якщо різниця більша, можна вимагати корекції ціни або у крайніх випадках відмовитися від договору. По четверте, балкон, тераса, лоджія, садочок, підвал та господарська комірка це додатки, площа яких не входить до корисної площі квартири. Кожен з цих елементів має свою окрему вартість, яку можна порахувати окремо.
Класичні пастки. Перша, продавець або агент подає загальну площу як основу ціни, не уточнюючи цього. Покупець, який не знає різниці, платить за неіснуючі метри. Друга, у пропозиціях забудовників ціна за метр стосується загальної площі, у якій враховано балкон чи терасу з множником. Результат виглядає привабливо, але ефективна ціна за корисний метр вища. Третя, у пропозиціях забудовників ціна за метр стосується площі, обміреної після прийому, але у договорі є клаузула про корекцію ціни у разі різниці. Після прийому виявляється, що квартира на 1,5 метра більша, ніж було у проєкті, і ціна зростає на 25 тисяч. Четверта, у старих кам’яницях з товстими стінами корисна площа може бути значно меншою від загальної, що ускладнює прямі порівняння пропозицій.
Як захиститися від цих пасток. По перше, завжди просимо план квартири з нанесеним метражем кожного приміщення. Сума цих метражів це корисна площа. По друге, завжди перевіряємо запис у земельній книзі. По третє, у договорі з забудовником уважно читаємо клаузули про корекцію ціни після прийому. По четверте, якщо самі вимірюємо, використовуємо лазерний далекомір, вимірюємо кожне приміщення по внутрішньому обрису стін, сумуємо, дотримуючись правила відрахування стовпів та врахування нахилів. По п’яте, у разі сумнівів варто скористатися послугами геодезиста, вимірювання якого є авторитетним.
Вартість різниці. Припустимо квартиру, у пропозиції вказану як 65 метрів за 1 мільйон злотих, тобто 15 384 злотих за метр. Після перевірки виявляється, що корисна площа це 58 метрів, а 7 метрів це внутрішні стіни та балкон. Ефективна ціна за корисний метр це 17 241 злотих. Різниця становить 1857 злотих за метр, тобто 12 відсотків. Для всієї квартири це 120 тисяч злотих, яких покупець на практиці не побачить у вигляді корисного простору.
У Eternel ми звертаємо особливу увагу на точне визначення площі у кожній пропозиції, яку показуємо клієнтам. Перевіряємо земельні книги, просимо плани з точними розмірами приміщень, перевіряємо відповідність опису пропозиції. Клієнтам, які купують, допомагаємо зрозуміти, за що реально платять, а клієнтам, які продають, радимо, як точно описати метраж, щоб не втрачати довіру потенційних покупців. Це одна з тих сфер, у яких начебто дрібна деталь може означати десятки тисяч злотих різниці.