Квартира під студента як інвестиція у Кракові, повний аналіз для інвесторів, які мислять довгостроково

Квартира під студента як інвестиція у Кракові, повний аналіз для інвесторів, які мислять довгостроково

Студентська оренда це одна з найбільш класичних форм інвестицій у нерухомість у польських академічних містах. У Кракові, як другому за величиною академічному центрі після Варшави, цей сегмент має особливо глибоке коріння і залишається привабливим варіантом для інвесторів, які мислять довгостроково. Одночасно останні роки внесли у цей ринок суттєві зміни, які не можна ігнорувати при плануванні нової інвестиції. Поглянемо на це питання на конкретних цифрах та у повному контексті сьогоднішніх реалій.

Почнемо зі шкали. Краків приймає щорічно близько 130 тисяч студентів. Ягеллонський університет, один з найстаріших у Європі, має близько 35 тисяч студентів. Гірничо металургійна академія, тобто AGH, має ще 30 тисяч. Університет економіки близько 16 тисяч, Краківська політехніка 14 тисяч, Сільськогосподарський університет 8 тисяч. До цього додаються мистецькі, медичні та приватні бізнес університети. Загалом понад 25 закладів, які генерують безперервний потік молодих людей, які шукають житло.

Студентська оренда має два основні формати. Перший це оренда цілої квартири групі студентів, які самостійно організовуються в оренді. Другий це оренда по кімнатах, у якій власник укладає окремі договори з кожним орендарем. Другий формат прибутковіший, але вимагає значно більше керування. У Кракові обидві форми співіснують, хоча у інвестиційному сегменті оренда по кімнатах домінує завдяки кращим маржам.

Конкретні цифри. Трикімнатна квартира площею 55 до 65 квадратних метрів у локації, привабливій для студентів, коштує сьогодні у Кракові 700 до 950 тисяч злотих. Здана по кімнатах, з кожною кімнатою за 800 до 1300 злотих, генерує щомісяця 2400 до 3900 злотих. Річно це 28 до 47 тисяч злотих брутто доходу. Після відрахування ричалтового податку від оренди, тобто 8,5 відсотків до порогу 100 тисяч та 12,5 відсотків понад, адміністративної квартплати, дрібних ремонтів та двомісячного простою у літо, нетто найчастіше виходить 20 до 30 тисяч злотих. Це чиста ставка повернення 3 до 3,8 відсотків на рік, до якої додаємо історичне зростання вартості нерухомості на рівні 4 до 6 відсотків на рік. Реальний річний результат це 7 до 10 відсотків, тобто явно більше, ніж класична сімейна оренда для подібної квартири.

Найкращі локації під студентську оренду це сьогодні три зони. Перша, околиці AGH, тобто Czarna Wieś, Łobzów та частина Krowodrzy. Цей район поєднує близькість кампусу, привабливий транспорт, магазини, студентські ресторани, клуби. Друга, околиці Ягеллонського університету, тобто Salwator, Krowodrza, околиці Placu Inwalidów та Ronda Mogilskiego. Тут атмосфера академічніша у класичному сенсі. Третя, Ruczaj, який розвинувся завдяки кампусу UJ Trzeciego Tysiąclecia. Тут також знаходиться Третій кампус Університету економіки. Кожна з цих локацій має свій характер, своїх студентів та свої ставки.

Що варто знати перед інвестицією. По перше, сезонність ринку. Академічний рік у Польщі триває з жовтня до червня. Липень та серпень це класичні місяці перерви, у які частина квартир стоїть порожня. Студенти, які підписують 10 місячні договори, сприймають літній простій як очевидність. Частина власників віддає перевагу 12 місячним договорам з нижчою орендною ставкою, частина приймає простій в обмін за вищі сезонні ставки. По друге, профіль студента. Сьогодні все більшу частку становлять іноземні студенти, особливо з України, Білорусі, Балкан, Іспанії та Італії. Ці групи очікують вищого стандарту, швидкого інтернету, описів пропозицій англійською мовою та прозорих договорів. По третє, конкуренція з боку приватних гуртожитків. В останні роки у Кракові виникло кілька великих приватних гуртожитків, таких як Basecamp, Student Depot, Living Lab, які пропонують високий стандарт, доступ до спільних просторів та повне обладнання. Для класичних власників квартир це означає необхідність піднімати стандарт, щоб ефективно конкурувати.

Що сьогодні працює у студентському сегменті. Трикімнатні та чотирикімнатні квартири з окремими спальнями площею щонайменше 8 до 10 метрів, з функціональною спільною частиною. Повне умеблювання з письмовими столами у кожній кімнаті, ліжками, шафами, освітленням. Повне обладнання побутовою технікою, тобто пральна машина, холодильник, посудомийна машина, плита, мікрохвильовка. Швидкий оптоволоконний інтернет. Кондиціонер сьогодні все частіше очікується, особливо у південних квартирах. Безключові замки, тобто розумні замки, полегшують керування зміною орендарів.

Ризики, яких не можна недооцінювати. По перше, більша ротація орендарів, тобто в середньому 1 до 2 зміни у кімнаті впродовж академічного року плюс повна заміна після його завершення. По друге, більший знос квартири, тобто частіші дрібні ремонти та необхідність освіження у літні перерви. По третє, конфлікти між орендарями, які власник часом мусить вирішувати. По четверте, ризик несплати, хоча у студентському сегменті часто батьки є поручителями, що зменшує проблему. По п’яте, регуляції. Оренда по кімнатах легальна у Польщі, але вимагає ретельно складених договорів, найкраще у формі umowy najmu okazjonalnego, яка захищає власника.

Для кого цей сегмент має найбільше сенсу. По перше, для досвідчених інвесторів, які готові на більшу залученість. По друге, для родин, які купують квартиру з думкою про власну дитину, що йде на студії, з планом переходу на режим оренди після її закінчення університету. По третє, для тих, хто користується послугами професійної керівної агенції, яка за 8 до 15 відсотків місячного доходу бере на себе повне управління орендою. По четверте, для інвесторів, які мислять довгостроково, готові тримати нерухомість 7 до 15 років та цінують вище повернення попри більший ризик.

У Eternel ми маємо досвід як у вказуванні правильних локацій під студентську оренду, так і у самому управлінні нерухомістю у цьому сегменті. Допомагаємо клієнтам підготувати квартиру до оренди по кімнатах, спроєктувати планування, обрати обладнання, встановити цінову стратегію та керувати контактом з орендарями. Для інвесторів, які не живуть у Кракові або не мають часу на щоденні справи, пропонуємо повне управління, завдяки чому інвестиція стає практично пасивною. Студентська оренда у Кракові досі окупається, але вимагає свідомих рішень та солідної підготовки, щоб дати очікувані результати.