Як підготувати документи до продажу квартири в Кракові: повний список

Краків: продаж квартири в цьому місті зазвичай починається з оголошення і фотографій, а мав би починатися з документів. Прогалини в паперах часто стають причиною затримок, перерваних переговорів і знятих пропозицій, адже покупець, а передусім банк і нотаріус, хочуть бути певними, що правовий стан квартири чіткий. Продавець, який усе підготував заздалегідь, економить час і показує, що угода пройде гладко.

У цій статті ми зібрали список документів, про які найчастіше питають покупці та нотаріуси під час продажу квартири в Кракові. Пояснюємо, де їх отримати, і описуємо ситуації, коли потрібно підготувати більше. Перелік має загальний характер, а конкретні вимоги залежать від типу власності та від нотаріуса, тож перед призначенням акту їх варто уточнити.

Чому варто почати з документів

По-перше, документи впливають на ціну і темп продажу. Покупець, який бачить впорядкований правовий стан, охочіше веде серйозні переговори, а не шукає аргументів для знижки. По-друге, якщо покупець бере кредит, банк перевіряє księgę wieczystą (земельно-іпотечну книгу) і документи на квартиру, а кожна прогалина подовжує весь процес. По-третє, частину документів потрібно замовляти в установі, кооперативі чи спільноті власників, а час очікування буває різним, тому краще почати раніше, ніж чекати до останнього моменту перед актом.

Основні документи, які варто підготувати завжди

Номер księgi wieczystej (земельно-іпотечної книги). Це відправна точка. За номером покупець і банк перевірять у реєстрі, хто власник, чи є обтяження квартири (іпотека, сервітут, претензії) і як вона описана. Номер можна знайти в нотаріальному акті або в документах придбання. Для кооперативного права власності на приміщення набір документів інший, тому запитайте в кооперативі або в агента.

Документ, що підтверджує право власності. Найчастіше це нотаріальний акт купівлі чи дарування або договір про встановлення окремої власності на приміщення. У разі спадщини це буде рішення суду про встановлення права на спадщину або акт посвідчення спадкування.

Довідка від кооперативу або спільноти власників. Вона підтверджує розмір експлуатаційних платежів і відсутність заборгованості. Покупці та нотаріус зазвичай її очікують, а видача може зайняти деякий час.

Інформація про зареєстрованих осіб. Покупці зазвичай запитують, чи хтось зареєстрований у квартирі та чи буде знятий з реєстрації. Це варто з’ясувати заздалегідь і врегулювати в договорі.

Свідоцтво про енергетичну характеристику. Продавець, як правило, повинен його мати і передати покупцеві. Якщо його немає, його потрібно замовити в уповноваженого спеціаліста, тому зробіть це до оголошення.

Документи, що посвідчують особу, і дані для акту. Для нотаріального акту знадобляться посвідчення особи власників, а в разі шлюбу чи співвласності ще й інформація про майновий режим подружжя.

Документи в особливих ситуаціях

Квартира з іпотечним кредитом. Якщо на квартирі є іпотека, знадобиться довідка з банку про розмір заборгованості та домовленість про те, як буде погашено кредит і виключено іпотеку з реєстру. Краще завчасно поговорити з банком і запитати про терміни видачі документів та можливі витрати.

Успадкована квартира. Перш ніж виставити квартиру на продаж, переконайтеся, що спадкові формальності завершені, а в księdze wieczystej вказано належного власника. Продаж квартири, в якій спадщину не впорядковано, зазвичай ускладнений.

Співвласність і шлюб. Якщо в квартири кілька власників, для продажу потрібна згода всіх і їхня присутність під час акту або довіреність. Якщо квартиру придбано в шлюбі, нотаріус запитає про майновий режим подружжя та можливу згоду другого з подружжя.

Квартира з первинного ринку. Якщо квартиру нещодавно придбано в забудовника, стануть у пригоді документи про прийняття, акт приймання і технічна документація, а також інформація про можливі заявлені недоліки.

Податок з продажу. Залежно від того, як довго ви є власником і на що спрямуєте кошти, продаж може обкладатися податком на доходи. Перед підписанням договору варто проконсультуватися з податковим радником.

Фотографії, опис і оцінка

Документи це одне, а друге це те, як ви покажете квартиру. Якісні фотографії, зроблені при денному світлі після впорядкування приміщення, мають значення вже на етапі оголошення. Чесний опис, у якому ви вказуєте площу, поверх, стан квартири, розмір платежів та інформацію про будинок, зменшує кількість запитань, що не ведуть до перегляду, і приваблює людей, справді зацікавлених у купівлі. Не приховуйте недоліків: покупці все одно побачать їх під час візиту, а щирість будує довіру.

Третій елемент це ціна. Оцінка квартири в Кракові залежить від розташування, площі, планування, технічного стану, поверху, будинку та актуальної ситуації на ринку. Завищена ціна призводить до того, що оголошення висить тижнями, а занижена означає втрату. Ґрунтовна ринкова оцінка, що спирається на порівняння з подібними пропозиціями, допомагає встановити ціну, яку реально отримати.

Найпоширеніші помилки продавців

– виставлення квартири без перевірки księgi wieczystej та правового стану,
– замовлення довідок в останній момент,
– завищена ціна на старті й подальші зниження, які викликають недовіру покупців,
– фотографії, зроблені похапцем у неприбраній квартирі,
– нечітко визначені умови: термін передачі квартири, меблі, зареєстровані особи,
– відсутність розмови з банком, коли на квартирі є іпотека.

Як допомагає Eternel

Eternel Agencja Nieruchomości працює в Кракові та обслуговує продавців, покупців і орендарів польською, українською та англійською мовами. Під час продажу квартири ми допомагаємо пройти весь процес: від первинної оцінки документів і ринкової оцінки вартості, через підготовку плану продажу, фотографії та опис пропозиції, до переглядів, переговорів і підготовки до підписання акту. Якщо ви не впевнені, чи ваші документи повні, ми можемо переглянути їх разом, перш ніж оголошення потрапить в інтернет.

Підсумок

Добре підготовлений продаж квартири в Кракові починається з впорядкованих документів, чесного опису та реальної ціни. Чим раніше ви перевірите księgę wieczystą, замовите довідки та з’ясуєте ситуацію з можливим кредитом, тим спокійніше пройдете переговори й нотаріальний акт. Список у цій статті має загальний характер, тому остаточний комплект документів підтвердьте з нотаріусом або агентом.

Хочете дізнатися вартість своєї квартири або перевірити, чи ви готові до продажу? Напишіть або зателефонуйте нам, і ми підготуємо детальну оцінку. Консультуємо українською.