Короткострокова, середньострокова та довгострокова оренда, як змінюється ринок винайму у світі та які сценарії варто розглянути в Кракові
Короткострокова, середньострокова та довгострокова оренда, як змінюється ринок винайму у світі та які сценарії варто розглянути в Кракові
Ринок оренди житла переживає одну з найбільших трансформацій останнього десятиріччя. Короткострокова туристична оренда, яка ще нещодавно була синонімом легкого заробітку та високого повернення з інвестицій, сьогодні знаходиться під регуляторним тиском майже в кожному великому місті світу. Одночасно з’являються нові моделі, такі як середньострокова оренда, які приваблюють як інвесторів, так і нову категорію орендарів. Для кожного, хто думає про інвестицію у нерухомість під оренду, це момент, у який варто ретельно зрозуміти актуальний контекст.
Найбільше відбувається у сегменті короткострокової туристичної оренди, відомому передусім з платформ Airbnb, Booking, Vrbo та локальних аналогів. У Барселоні міська влада оголосила про повне поступове припинення такого типу оренди у квартирах до 2028 року, аргументуючи це тим, що житловий туризм виштовхує мешканців з міста та значно підвищує орендні ставки. У Парижі діє ліміт 90 днів на рік для оренди першого помешкання, а штрафи за перевищення сягають десятків тисяч євро. У Нью Йорку регуляції 2023 року практично ліквідували класичне Airbnb у багатьох районах, оскільки вимагають присутності господаря у квартирі під час перебування гостей. В Амстердамі запроваджено ліміти днів та обов’язок реєстрації. У Лісабоні мерія призупинила видачу нових ліцензій у центральних районах. У Берліні діють жорсткі правила щодо зміни цільового призначення квартир під короткострокову оренду.
У Польщі поки що регуляції м’якші, але тема стає все гучнішою. У Кракові особливо вулиці та райони, такі як Stare Miasto, Kazimierz, Stradom та частина Grzegórzek, досягли рівня насичення квартирами, що здаються на короткий термін, при якому локальні житлові спільноти все частіше протестують. У Варшаві подібне явище видно навколо Placu Zbawiciela, Powiśla та Starego Mostu. Міські влади кількох найбільших міст оголосили громадські консультації щодо можливих обмежень, у тому числі обов’язкової реєстрації, лімітів днів оренди та підвищених податкових ставок. Сильним сигналом також є все частіші рішення житлових співтовариств, які самі вводять заборони чи сильні обмеження короткострокової оренди у своїх внутрішніх регламентах.
Для інвесторів це означає нову реальність. Короткострокова туристична оренда досі може бути дуже прибутковою. У піковий сезон у Кракові добре керована квартира в центрі може генерувати 200 до 400 відсотків більше доходу порівняно з класичною довгостроковою орендою. Водночас вона вимагає значно більше роботи, пов’язана з більшим зносом квартири та все більшим регуляторним ризиком. Рішення про цю форму інвестиції сьогодні має враховувати сценарій, у якому через 3 чи 5 років місцева влада або житлова спільнота введуть суттєві обмеження.
Середньострокова оренда, тобто винайм на період від 30 днів до 6 місяців, стає все цікавішою альтернативою. Вона орієнтована на цифрових номадів, професіоналів у тривалих відрядженнях, лікарів резидентів, студентів програм обміну, спортсменів у сезон, пацієнтів, які проходять лікування у спеціалізованих клініках, та людей, які тільки переїжджають до нового міста і хочуть спочатку переконатися, чи хочуть залишитися надовше. Середня орендна ставка вища, ніж при класичній довгостроковій оренді, зазвичай на 30 до 60 відсотків, але нижча, ніж у короткостроковому режимі. Натомість інвестор отримує стабільність, менший знос квартири та значно нижчий регуляторний ризик. Платформи такі як Blueground, Habyt, Spotahome, Flatio та локальні портали, спеціалізовані на середньостроковій оренді, набирають популярності в Кракові, Варшаві та Вроцлаві.
Довгострокова оренда залишається фундаментом ринку, особливо у сімейному сегменті та у випадку інституційної оренди, керованої фондами. Рівень прибутковості нижчий, зазвичай від 4,5 до 6,5 відсотків на рік, але стабільність та мінімальні управлінські вимоги роблять це вибором багатьох інвесторів, які цінують спокій.
Що варто розглянути перед інвестицією в орендну нерухомість? По перше, локацію. Квартира в привабливій локації може успішно переходити між усіма трьома моделями, короткою, середньою та довгою, залежно від потреб власника та ринкової ситуації. По друге, перевірити актуальні регуляції громади та регламент житлової спільноти, оскільки деякі співтовариства вже сьогодні мають заборону короткострокової оренди у внутрішніх правилах. По третє, оцінити попит на кожну форму оренди у даному районі. Біля університетів, спеціалізованих клінік та великих бізнес центрів попит на середньострокову оренду часто високий. По четверте, прорахувати витрати та дохід у різних сценаріях. По п’яте, управління. Короткострокова оренда це практично робота на повну ставку, середньострокова вимагає значно менше зусиль, а довгострокова майже пасивна.
У Кракові найпривабливіші локації для різних форм оренди суттєво відрізняються. Для короткострокової туристичної оренди найкращою зоною є Stare Miasto, Kazimierz та околиці Wawelu. Для середньострокової оренди, орієнтованої на професіоналів, чудово підходять околиці Ronda Grunwaldzkiego, Salwator, Ruczaj та околиці університетського шпиталю. Для довгострокової сімейної оренди найкраще працюють Bronowice, Krowodrza, Podgórze, Grzegórzki та Bieżanów. Це значне спрощення, але дає уявлення про те, наскільки важливим є вибір локації залежно від стратегії.
У Eternel ми допомагаємо інвесторам розуміти цей все більш нюансований ринок. Поєднуємо знання локальних особливостей, актуальних регуляцій та глобальних трендів з індивідуальним аналізом кожної пропозиції. Для наших клієнтів це означає свідомі інвестиційні рішення, які поєднують прибутковість з безпекою. Весна це традиційно добрий момент, щоб розпочати розмову про нову інвестицію, оскільки пропозиція квартир росте, а покупці отримують дещо кращі кредитні умови.