Преміум квартири у Кракові, хто їх купує, що визначає їх ціну та чи це добра інвестиція

Преміум квартири у Кракові, хто їх купує, що визначає їх ціну та чи це добра інвестиція

Краківський преміум сегмент це фрагмент ринку нерухомості, про який говорять рідше, ніж про перші купівлі, інвестиційні студіо чи класичні сімейні квартири. І все ж цей сегмент має свою вагу, свою динаміку, своїх покупців та свої власні правила гри, які неможливо перенести з інших сегментів ринку. Спробуймо отож поглянути на цю сферу чесно та конкретно, з перспективи як покупців, так і продавців.

Почнемо з визначення. Що таке преміум квартира у Кракові. Це поняття не має одного офіційного кордону, але на практиці говоримо про нерухомість, ціна якої за квадратний метр перевищує 25 до 30 тисяч злотих. У верхньому сегменті, тобто при приміщеннях площею 100 до 250 метрів у найкращих локаціях, ціни сягають 40, 50 і у випадку пентхаусів та квартир з винятковим краєвидом навіть 55 тисяч за метр. Верхня межа практично не існує, бо окремі угоди сягають загальної вартості 5 до 20 мільйонів злотих.

Локації, які домінують у преміум сегменті, це передусім Stare Miasto, Kazimierz, Stradom, Salwator та обрані фрагменти Starego Podgórza. Тут домінують кам’яниці, інколи після капітальної реновації, та нечисленні нові інвестиції, які через суворі консерваторські вказівки старанно припасовані до оточуючої забудови. Другий шар локацій це обрані нові інвестиції на Grzegórzkach, Zabłociu та в околицях Ronda Grunwaldzkiego, де знаходяться преміум апартаменти з краєвидом на Wawel, Wisłу, дахи Старого Міста. Третій шар це камерні, ексклюзивні інвестиції у районах таких як Wola Justowska, Olszanica, Bronowice Wielkie, що пропонують будинки та великі апартаменти у спокійнішій вільній забудові.

Хто фактично купує у преміум сегменті. З нашого досвіду можна виділити кілька основних груп. Перша, локальні підприємці та керівний персонал, які будують власну цільову нерухомість або інвестують у другу нерухомість. Друга, поляки, що живуть за кордоном, найчастіше у Німеччині, Великій Британії, Норвегії, США, які шукають другий дім у Польщі або планують повернення. Третя, іноземні інвестори, особливо з Німеччини, Австрії, Скандинавії, Великої Британії, Чехії, Словаччини, Іспанії, Італії, Близького Сходу, США. Четверта, останнім часом сильніше присутня, клієнти з України, які будують присутність у Польщі з стратегічної точки зору. Кожна з цих груп має свої вподобання, свій підхід до угоди та свої очікування щодо радника.

Що визначає ціну у преміум сегменті. По перше, локація, але у вимірі значно точнішому, ніж у стандартному сегменті. Квартира на Floriańskiej, але на східному боці з краєвидом на Bramę Floriańską, варта більше, ніж ідентична квартира на західному боці. Квартира з вікнами на Planty варта більше, ніж квартира з вікнами на подвір’я. Ці нюанси у преміум сегменті ключові. По друге, краєвид. Краєвид на Wawel, на Wisłę, на Planty, на дахи Старого Міста це цінності, які додають навіть 30 до 50 відсотків до ціни порівняно з ідентичною квартирою без краєвиду. По третє, стандарт викінчення. Матеріали з верхньої полиці, проєкти відомих архітекторів інтер’єру, smart home системи, найвищої якості віконна та дверна столярка, дубовий паркет, натуральний камінь. Усі ці елементи це стандарт преміум сегмента. По четверте, престиж адреси та ідентичність будівлі. По п’яте, додаткові зручності, такі як приватний сад, тераса на даху, сауна, спортзал у будинку, охорона, рецепція.

Що дає вартість у часі. По перше, обмежена пропозиція. Кількість справді преміум локацій та квартир у Кракові стала. Не можна раптом створити десять нових пентхаусів з краєвидом на Wawel. По друге, міжнародний попит, який частково ізолює цей сегмент від локальних економічних циклів. По третє, престиж, який не втрачає значення у часі. Квартира за престижною адресою завжди буде квартирою за престижною адресою.

Які ставки повернення. Довгострокова оренда у преміум сегменті дає сьогодні нетто 2,5 до 4 відсотків на рік. Це явно менше, ніж у стандартному сегменті, бо ціни купівлі росли швидше, ніж орендні ставки. Короткострокова оренда у локаціях Stare Miasto, Kazimierz, Salwator у люксовому сегменті може приносити 5 до 8 відсотків нетто, але вимагає управління на дуже високому рівні. Зростання вартості історично становить 5 до 8 відсотків на рік, а в обраних локаціях ще більше. Загалом повернення з інвестиції у преміум сегменті у довгій перспективі 7 до 15 років становить 8 до 12 відсотків на рік.

Пастки преміум сегмента. По перше, низька ліквідність. Преміум квартири не продаються впродовж кількох тижнів. Середній час на ринку це 6 до 18 місяців, інколи довше. По друге, обмежене коло покупців, що вимагає точного маркетингу та роботи зі знанням специфічних каналів досягнення. По третє, високі трансакційні витрати, тобто комісія агенції, нотаріальна такса, податок PCC та у випадку перепродажу податок на доходи. По четверте, регуляторний ризик. У короткостроковій оренді будь які зміни муніципальних регуляцій сильно впливають на прибутковість. По п’яте, технічний ризик. Преміум квартира з 1900 року вимагає старанності в утриманні та можливих реновацій.

Для кого преміум сегмент має сенс. По перше, для тих, для кого преміум нерухомість це не лише інвестиція, а й елемент стилю життя та особистого задоволення. По друге, для довгострокових інвесторів, які шукають стабільного класу активів, стійкого до циклів. По третє, для родин, які шукають другий дім в одному з найгарніших міст Європи. По четверте, для тих, хто розуміє, що преміум означає також більшу складність та більші вимоги до себе і до радника.

У Eternel ми працюємо з преміум сегментом зі спеціальною дискретністю та професіоналізмом. Кожна преміум нерухомість має свою історію, своїх потенційних покупців та свої оптимальні канали продажу. Клієнтам, які купують, пропонуємо доступ до пропозицій також поза публічним ринком, допомогу у переговорах та повну правову та податкову підтримку. Клієнтам, які продають, пропонуємо дискретний продаж, професійний маркетинг, адаптований до сегмента, включно з контактом з міжнародними інвесторами, та повний догляд за процесом. Преміум у нерухомості це не лише ціна. Це також спосіб, у який ведеться угода.