Продаж квартири з іпотечним кредитом, повний посібник крок за кроком

Продаж квартири з іпотечним кредитом, повний посібник крок за кроком

Продаж квартири, яка ще обтяжена іпотечним кредитом, це один з найчастіших сценаріїв на польському ринку нерухомості. Сотні тисяч квартир у найбільших польських містах обтяжені іпотекою, а життя приводить до того, що їх треба продати. Переїзд до більшої квартири, зміна міста через роботу, розлучення, фінансові проблеми, рішення про еміграцію. Причин багато, але незалежно від них процедура подібна. Спробуймо отож пройти через неї крок за кроком, щоб кожен, хто стоїть перед такою угодою, мав ясну картину того, що його чекає.

Крок перший, довідка з банку. Перше, що треба зробити, це замовити актуальну довідку про стан заборгованості. Довідка повинна містити актуальне сальдо кредиту на конкретний день, відсоткову ставку, розмір платежу, дату останньої сплати, умови дострокового погашення та розмір можливої комісії за дострокове погашення. Більшість банків видає таку довідку у термін 3 до 14 днів від подання заяви. Витрата зазвичай 50 до 200 злотих, інколи безкоштовно для преміум клієнтів. Довідка має визначений термін дії, зазвичай 30 до 90 днів, тож варто замовляти її у момент, коли реально близько до угоди.

Крок другий, розрахунок мінімальної ціни. Ціна, яку треба отримати з продажу, це не лише актуальне сальдо кредиту. Складається з кількох елементів. По перше, сальдо кредиту плюс відсотки, нараховані до дня погашення. По друге, можлива комісія за дострокове погашення. У більшості польських банків для іпотечних кредитів, узятих після 2017 року, комісія за дострокове погашення після перших 3 років не стягується, але до закінчення цього терміну може становити 1 до 3 відсотків залишкового сальдо. По третє, трансакційні витрати, тобто комісія агенції нерухомості від 2 до 4 відсотків продажної ціни, нотаріальна такса від 1500 до 5000 злотих залежно від вартості угоди, податок на доходи 19 відсотків від доходу у разі продажу до закінчення 5 років від купівлі. По четверте, податок PCC зазвичай платить покупець, а не продавець. Сума всіх цих позицій це наша мінімальна ціна, нижче якої не можна спускатися без доплати з власних коштів.

Крок третій, іпотека у земельній книзі. Кожна нерухомість, обтяжена іпотечним кредитом, має у земельній книзі іпотечний запис на користь банку. Цей запис видно у четвертому розділі книги. Іпотека не викреслюється автоматично після погашення. Банк видає довідку про повне погашення, а потім новий власник подає заяву про викреслення іпотеки до суду земельної книги. Процедура триває зазвичай 2 до 6 місяців. До цього часу у книзі видно іпотечний запис, але право власності вже передане покупцю.

Крок четвертий, пошук покупця та попередній договір. Це етап, на якому виставляємо пропозицію, оглядаємо з потенційними покупцями, ведемо переговори. Після знаходження покупця, готового до угоди, підписується попередній договір. Покупець вносить аванс, зазвичай 10 відсотків продажної ціни. У договорі визначається термін підписання нотаріального акту, найчастіше у межах 4 до 12 тижнів, та умови, наприклад отримання кредиту покупцем.

Крок п’ятий, класичний сценарій угоди у нотаріуса. Це момент, коли формально продаємо квартиру. Нотаріальний акт містить ключову клаузулу про поділ оплати. Покупець переказує частину ціни безпосередньо на банківський рахунок продавця, до розміру актуального сальдо кредиту плюс комісії. Решту переказує на рахунок продавця. Усе це відбувається у термін 1 до 7 днів від підписання акту, найчастіше з використанням escrow рахунку або довірчого рахунку. Після переказу банк видає довідку про повне погашення кредиту, яка є основою для викреслення іпотеки.

Крок шостий, викреслення іпотеки. Після отримання довідки про погашення, новий власник подає заяву про викреслення іпотеки до суду земельної книги. Заяву можна подати особисто, рекомендованим листом або електронно. Судовий збір це 100 злотих. Час очікування на розгляд заяви це 2 до 6 місяців, залежно від навантаження суду. До цього часу новий власник не може взяти наступний іпотечний кредит на дану нерухомість, бо формально там ще є іпотечний запис попереднього банку.

Що, якщо продажна ціна нижча за борг. Це рідкісний, але можливий сценарій. Трапляється, коли квартира була куплена у період високих цін, а тепер ринок локально знизився, або коли банк вимагає продажу через фінансові труднощі власника. У такій ситуації банк мусить погодитися на продаж за ціною нижчою за сальдо. Процедура формально називається продажем з доплатою. Продавець мусить погасити різницю між продажною ціною та боргом з власних коштів. Інколи банк погоджується на підписання угоди та розкладення цієї різниці на платежі, інколи вимагає одноразового погашення.

Чи можна перенести кредит на покупця. Теоретично так, на практиці дуже рідко. Процедура, що називається переуступкою або прийняттям кредиту, вимагає згоди банку та повної перевірки нового позичальника, тобто покупця. Більшість банків віддає перевагу закриттю існуючого кредиту та наданню нового на інших умовах. Інколи, особливо при дуже сприятливій відсотковій ставці старого кредиту, варто перевірити таку опцію.

Що варто знати додатково. По перше, трансакція продажу з кредитом триває зазвичай на 1 до 2 місяців довше, ніж трансакція без обтяження, через додаткові банківські процедури. По друге, варто скоординувати термін продажу з терміном купівлі нової квартири, якщо такий плануємо. Так званий проміжний кредит, тобто kredyt pomostowy, може допомогти у фінансуванні купівлі нової квартири перед продажем старої. По третє, у трансакції з кредитом необхідна професійна комунікація між продавцем, покупцем, агенцією, нотаріусом та банком. Кожна з цих сторін має свої вимоги, а погано керований процес може значно подовжитися.

У Eternel ми вже багато років ведемо клієнтів через продаж квартири з кредитом. Знаємо, які довідки замовляти, як сформулювати клаузули у нотаріальному акті, як скоординувати перекази між банками. Для наших клієнтів це означає спокій та впевненість, що трансакція буде завершена злагоджено та без непередбачуваних ускладнень. Продаж квартири з кредитом це сьогодні щоденність польського ринку, але вимагає досвіду, якого немає сенсу здобувати самостійно.