Mieszkania premium w Krakowie, kto je kupuje, co decyduje o cenie i czy to dobra inwestycja

Mieszkania premium w Krakowie, kto je kupuje, co decyduje o cenie i czy to dobra inwestycja

Krakowski segment premium to fragment rynku nieruchomości, o którym mówi się rzadziej niż o pierwszych zakupach, kawalerkach inwestycyjnych czy klasycznych mieszkaniach rodzinnych. A jednak ten segment ma swoją wagę, swoją dynamikę, swoich kupujących oraz swoje własne reguły gry, których nie da się przenieść z innych segmentów rynku. Spróbujmy zatem przyjrzeć się temu obszarowi uczciwie i konkretnie, z perspektywy zarówno kupujących, jak i sprzedających.

Zacznijmy od definicji. Czym właściwie jest mieszkanie premium w Krakowie. To pojęcie nie ma jednej oficjalnej granicy, ale w praktyce mówimy o nieruchomościach, których cena za metr kwadratowy przekracza 25 do 30 tysięcy złotych. W górnym segmencie, czyli przy lokalach o powierzchni 100 do 250 metrów, w najlepszych lokalizacjach, ceny sięgają 40, 50, a w przypadku penthouse’ów oraz mieszkań z wyjątkowym widokiem nawet 55 tysięcy za metr. Górna granica praktycznie nie istnieje, ponieważ pojedyncze transakcje sięgają wartości całkowitych rzędu 5 do 20 milionów złotych.

Lokalizacje, które dominują w segmencie premium, to przede wszystkim Stare Miasto, Kazimierz, Stradom, Salwator oraz wybrane fragmenty Starego Podgórza. Tutaj dominują kamienice, czasem przeszłe gruntowną renowację, oraz nieliczne nowe inwestycje, które ze względu na rygorystyczne wytyczne konserwatorskie są starannie dopasowane do otaczającej zabudowy. Drugą warstwą lokalizacji są wybrane nowe inwestycje w Grzegórzkach, na Zabłociu oraz w okolicach Ronda Grunwaldzkiego, gdzie znajdują się apartamenty premium z widokiem na Wawel, Wisłę, dachy Starego Miasta. Trzecią warstwą są kameralne, ekskluzywne inwestycje w dzielnicach takich jak Wola Justowska, Olszanica, Bronowice Wielkie, oferujące domy oraz duże apartamenty w spokojniejszej, willowej zabudowie.

Kto faktycznie kupuje w segmencie premium. Z naszego doświadczenia można wyróżnić kilka głównych grup. Pierwsza, lokalni przedsiębiorcy oraz kadra zarządzająca, którzy budują własną nieruchomość docelową lub inwestują w drugą nieruchomość. Druga, Polacy mieszkający za granicą, najczęściej w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Norwegii, Stanach Zjednoczonych, którzy szukają drugiego domu w Polsce lub planują powrót. Trzecia, inwestorzy zagraniczni, szczególnie z Niemiec, Austrii, Skandynawii, Wielkiej Brytanii, Czech, Słowacji, Hiszpanii, Włoch, Bliskiego Wschodu, Stanów Zjednoczonych. Czwarta, ostatnio coraz silniej obecna, klienci z Ukrainy, którzy budują obecność w Polsce ze strategicznego punktu widzenia. Każda z tych grup ma swoje preferencje, swój sposób podejścia do transakcji oraz swoje oczekiwania wobec doradcy.

Co decyduje o cenie w segmencie premium. Po pierwsze, lokalizacja, ale w wymiarze znacznie bardziej precyzyjnym niż w segmencie standardowym. Mieszkanie na Floriańskiej, ale po stronie wschodniej z widokiem na Bramę Floriańską, jest warte więcej niż identyczne mieszkanie po stronie zachodniej. Mieszkanie z oknami na Planty jest warte więcej niż mieszkanie z oknami na podwórko. Te niuanse są w segmencie premium kluczowe. Po drugie, widok. Widok na Wawel, na Wisłę, na Planty, na dachy Starego Miasta to wartości, które dodają nawet 30 do 50 procent do ceny w porównaniu z identycznym mieszkaniem bez widoku. Po trzecie, standard wykończenia. Materiały z górnej półki, projekty znanych architektów wnętrz, inteligentne systemy domu, najwyższej jakości stolarka okienna oraz drzwiowa, dębowe parkiety, naturalny kamień. Wszystkie te elementy są standardem segmentu premium. Po czwarte, prestiż adresu oraz tożsamość budynku. Po piąte, dodatkowe udogodnienia, takie jak prywatny ogród, taras na dachu, sauna, gym w budynku, ochrona, recepcja.

Co daje wartość w czasie. Po pierwsze, ograniczona podaż. Liczba prawdziwie premium lokalizacji oraz mieszkań w Krakowie jest stała. Nie można nagle stworzyć dziesięciu nowych penthouse’ów z widokiem na Wawel. Po drugie, popyt międzynarodowy, który częściowo izoluje ten segment od lokalnych cykli koniunkturalnych. Po trzecie, prestiż, który nie traci znaczenia w czasie. Mieszkanie na prestiżowym adresie zawsze będzie mieszkaniem na prestiżowym adresie.

Jakie są stopy zwrotu. Najem długoterminowy w segmencie premium daje dziś netto 2,5 do 4 procent rocznie. Jest to wyraźnie mniej niż w segmencie standardowym, ponieważ ceny zakupu rosły szybciej niż stawki najmu. Najem krótkoterminowy w lokalizacjach Stare Miasto, Kazimierz, Salwator, w segmencie luksusowym, potrafi przynieść 5 do 8 procent netto, ale wymaga zarządzania na bardzo wysokim poziomie. Wzrost wartości historycznie wynosi 5 do 8 procent rocznie, a w wybranych lokalizacjach jeszcze więcej. Łącznie, zwrot z inwestycji w segmencie premium w długiej perspektywie 7 do 15 lat wynosi 8 do 12 procent rocznie.

Pułapki segmentu premium. Po pierwsze, niska płynność. Mieszkania premium nie sprzedają się w ciągu kilku tygodni. Średni czas na rynku wynosi 6 do 18 miesięcy, czasem dłużej. Po drugie, ograniczona pula kupujących, która wymaga precyzyjnego marketingu i pracy ze znajomością specyficznych kanałów dotarcia. Po trzecie, wysokie koszty transakcyjne, czyli prowizja agencji, taksa notarialna, podatek PCC oraz w przypadku odsprzedaży podatek dochodowy. Po czwarte, ryzyko regulacyjne. W najmie krótkoterminowym wszelkie zmiany regulacji miejskich mocno wpływają na rentowność. Po piąte, ryzyko techniczne. Premium mieszkanie z 1900 roku wymaga staranności w utrzymaniu oraz ewentualnych renowacji.

Dla kogo segment premium ma sens. Po pierwsze, dla osób, dla których nieruchomość premium to nie tylko inwestycja, ale również element stylu życia oraz osobistej satysfakcji. Po drugie, dla inwestorów długoterminowych, którzy szukają stabilnej klasy aktywów odpornej na cykle. Po trzecie, dla rodzin szukających drugiego domu w jednym z najpiękniejszych miast Europy. Po czwarte, dla osób, które rozumieją, że premium oznacza również większą złożoność oraz większe wymagania wobec siebie i doradcy.

W Eternel pracujemy z segmentem premium ze szczególną dyskrecją oraz profesjonalizmem. Każda nieruchomość premium ma swoją historię, swoich potencjalnych kupujących oraz swoje optymalne kanały sprzedaży. Klientom kupującym oferujemy dostęp do ofert również poza rynkiem publicznym, pomoc w negocjacjach oraz pełne wsparcie prawne i podatkowe. Klientom sprzedającym oferujemy dyskretną sprzedaż, profesjonalny marketing dostosowany do segmentu, w tym kontakt z międzynarodowymi inwestorami oraz pełną opiekę nad procesem. Premium w nieruchomościach to nie tylko cena. To również sposób, w jaki transakcja jest prowadzona.