Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, kompletny przewodnik krok po kroku

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym, kompletny przewodnik krok po kroku

Sprzedaż mieszkania, które wciąż jest obciążone kredytem hipotecznym, to jeden z najczęściej spotykanych scenariuszy na polskim rynku nieruchomości. Setki tysięcy mieszkań w największych polskich miastach są obciążone hipoteką, a życie sprawia, że trzeba je sprzedać. Przeprowadzka do większego mieszkania, zmiana miasta z powodu pracy, rozwód, problemy finansowe, decyzja o emigracji. Powodów jest wiele, ale niezależnie od nich procedura jest podobna. Spróbujmy zatem przejść przez nią krok po kroku, żeby każdy, kto stoi przed taką transakcją, miał klarowny obraz tego, co go czeka.

Krok pierwszy, zaświadczenie z banku. Pierwszą rzeczą, którą trzeba zrobić, jest zamówienie aktualnego zaświadczenia o stanie zadłużenia. Zaświadczenie powinno zawierać aktualne saldo kredytu na konkretny dzień, oprocentowanie, wysokość raty, datę ostatniej spłaty, warunki wcześniejszej spłaty oraz wysokość ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę. Większość banków wystawia takie zaświadczenie w terminie 3 do 14 dni od złożenia wniosku. Koszt to zwykle 50 do 200 złotych, czasem bezpłatnie dla klientów premium. Zaświadczenie ma określony termin ważności, zwykle 30 do 90 dni, więc warto zamawiać je w momencie, kiedy jesteśmy realnie blisko transakcji.

Krok drugi, kalkulacja ceny minimalnej. Cena, którą musimy uzyskać ze sprzedaży, to nie tylko aktualne saldo kredytu. Składa się z kilku elementów. Po pierwsze, saldo kredytu plus odsetki naliczane do dnia spłaty. Po drugie, ewentualna prowizja za wcześniejszą spłatę. W większości polskich banków przy kredytach hipotecznych zaciągniętych po 2017 roku prowizja za wcześniejszą spłatę po pierwszych 3 latach nie jest pobierana, ale przed upływem tego terminu może wynosić 1 do 3 procent pozostałego salda. Po trzecie, koszty transakcyjne, czyli prowizja agencji nieruchomości od 2 do 4 procent ceny sprzedaży, taksa notarialna od 1500 do 5000 złotych w zależności od wartości transakcji, podatek dochodowy 19 procent od dochodu w razie sprzedaży przed upływem 5 lat od zakupu. Po czwarte, podatek od czynności cywilnoprawnych zwykle płaci kupujący, nie sprzedający. Suma wszystkich tych pozycji to nasza minimalna cena, poniżej której nie można zejść bez dopłaty z własnych środków.

Krok trzeci, hipoteka w księdze wieczystej. Każda nieruchomość obciążona kredytem hipotecznym ma w księdze wieczystej wpis hipoteczny na rzecz banku. Wpis ten widoczny jest w dziale czwartym księgi wieczystej. Hipoteka nie zostaje wykreślona automatycznie po spłacie. Bank wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie, a następnie nowy właściciel składa wniosek o wykreślenie hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym. Procedura trwa zwykle 2 do 6 miesięcy. Do tego czasu w księdze wieczystej widoczny jest wpis hipoteczny, ale prawo własności jest już przeniesione na kupującego.

Krok czwarty, znalezienie kupującego oraz umowa przedwstępna. To etap, w którym wystawiamy ofertę, oglądamy z potencjalnymi kupującymi, prowadzimy negocjacje. Po znalezieniu kupującego, który jest gotowy do transakcji, podpisuje się umowę przedwstępną. Kupujący wpłaca zadatek, zwykle 10 procent ceny sprzedaży. W umowie określa się termin podpisania aktu notarialnego, najczęściej w przedziale 4 do 12 tygodni, oraz warunki, na przykład uzyskanie kredytu przez kupującego.

Krok piąty, klasyczny scenariusz transakcji u notariusza. To moment, w którym formalnie sprzedajemy mieszkanie. Akt notarialny zawiera kluczową klauzulę o podziale płatności. Kupujący przekazuje część ceny bezpośrednio na konto banku sprzedającego, do wysokości aktualnego salda kredytu plus prowizji. Resztę przekazuje na konto sprzedającego. Wszystko to dzieje się w terminie 1 do 7 dni od podpisania aktu, najczęściej z wykorzystaniem rachunku escrow lub rachunku powierniczego. Po przelewie bank wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu, które stanowi podstawę do wykreślenia hipoteki.

Krok szósty, wykreślenie hipoteki. Po otrzymaniu zaświadczenia o spłacie, nowy właściciel składa wniosek o wykreślenie hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym. Wniosek można złożyć osobiście, listem poleconym lub elektronicznie. Opłata sądowa to 100 złotych. Czas oczekiwania na rozpoznanie wniosku to 2 do 6 miesięcy, w zależności od obciążenia sądu. Do tego czasu nowy właściciel nie może zaciągnąć kolejnego kredytu hipotecznego na danej nieruchomości, ponieważ formalnie wciąż jest tam wpis hipoteczny poprzedniego banku.

Co jeśli cena sprzedaży jest niższa niż dług. To rzadki, ale możliwy scenariusz. Zdarza się, gdy mieszkanie zostało kupione w okresie wysokich cen, a teraz rynek lokalnie się obniżył, lub gdy bank wymaga sprzedaży z powodu trudności finansowych właściciela. W takiej sytuacji bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż za cenę niższą niż saldo. Procedura jest formalnie nazywana sprzedażą z dopłatą. Sprzedający musi spłacić różnicę między ceną sprzedaży a długiem z własnych środków. Czasem bank zgadza się na podpisanie ugody i rozłożenie tej różnicy na raty, czasem wymaga jednorazowej spłaty.

Czy można przenieść kredyt na kupującego. Teoretycznie tak, w praktyce bardzo rzadko. Procedura nazywana cesją lub przejęciem kredytu wymaga zgody banku oraz pełnej weryfikacji nowego kredytobiorcy, czyli kupującego. Większość banków woli zamknięcie istniejącego kredytu i udzielenie nowego na innych warunkach. Czasem jednak, szczególnie przy bardzo korzystnym oprocentowaniu starego kredytu, warto sprawdzić taką opcję.

Co warto wiedzieć dodatkowo. Po pierwsze, transakcja sprzedaży z kredytem trwa zwykle 1 do 2 miesiące dłużej niż transakcja bez obciążenia, ze względu na dodatkowe procedury bankowe. Po drugie, warto skoordynować termin sprzedaży z terminem zakupu nowego mieszkania, jeśli takie planujemy. Tak zwany kredyt pomostowy może pomóc w sfinansowaniu zakupu nowego mieszkania zanim sprzedamy stare. Po trzecie, w transakcji z kredytem niezbędna jest profesjonalna komunikacja między sprzedającym, kupującym, agencją, notariuszem oraz bankiem. Każda z tych stron ma swoje wymagania, a źle zarządzony proces potrafi się znacząco wydłużyć.

W Eternel od lat prowadzimy klientów przez sprzedaż mieszkania z kredytem. Wiemy, jakie zaświadczenia zamówić, jak sformułować klauzule w akcie notarialnym, jak skoordynować przelewy między bankami. Dla naszych klientów oznacza to spokój oraz pewność, że transakcja zostanie zakończona sprawnie i bez nieprzewidzianych komplikacji. Sprzedaż mieszkania z kredytem to dziś codzienność polskiego rynku, ale wymaga doświadczenia, którego nie ma sensu zdobywać samodzielnie.