Krótkoterminowy, średnioterminowy i długoterminowy najem, jak zmienia się rynek wynajmu na świecie i jakie scenariusze warto rozważyć w Krakowie

Krótkoterminowy, średnioterminowy i długoterminowy najem, jak zmienia się rynek wynajmu na świecie i jakie scenariusze warto rozważyć w Krakowie

Rynek wynajmu mieszkaniowego przeżywa jedną z największych transformacji ostatniej dekady. Krótkoterminowy najem turystyczny, który jeszcze niedawno był synonimem łatwego zarobku oraz wysokiego zwrotu z inwestycji, znajduje się dziś pod presją regulacyjną w niemal każdym dużym mieście świata. Jednocześnie pojawiają się nowe modele, takie jak najem średnioterminowy, które przyciągają zarówno inwestorów, jak i nową kategorię najemców. Dla każdego, kto myśli o inwestycji w nieruchomość pod wynajem, to czas, w którym warto dokładnie poznać aktualny kontekst.

Najwięcej dzieje się w segmencie krótkoterminowego najmu turystycznego, znanego głównie z platform Airbnb, Booking, Vrbo oraz lokalnych odpowiedników. W Barcelonie władze miasta zapowiedziały całkowite wygaszenie tego typu najmu w mieszkaniach do 2028 roku, twierdząc, że turystyka mieszkaniowa wypycha mieszkańców z miasta oraz drastycznie podnosi czynsze. W Paryżu obowiązuje limit 90 dni rocznie dla wynajmu pierwszego mieszkania, a kary za przekroczenie sięgają dziesiątek tysięcy euro. W Nowym Jorku regulacje z roku 2023 praktycznie wyeliminowały klasyczne Airbnb w wielu dzielnicach, ponieważ wymagają obecności gospodarza w mieszkaniu w trakcie pobytu gości. W Amsterdamie wprowadzono limity dni oraz obowiązek rejestracji. W Lizbonie ratusz wstrzymał wydawanie nowych licencji w centralnych dzielnicach. W Berlinie obowiązują rygorystyczne zasady dotyczące zmiany przeznaczenia mieszkań na najem krótkoterminowy.

W Polsce na razie regulacje są łagodniejsze, ale temat staje się coraz głośniejszy. W Krakowie szczególnie ulice oraz dzielnice takie jak Stare Miasto, Kazimierz, Stradom oraz część Grzegórzek osiągnęły poziom nasycenia mieszkaniami wystawianymi na krótki termin, przy którym lokalne społeczności mieszkaniowe coraz częściej protestują. W Warszawie podobne zjawisko widać w okolicach Placu Zbawiciela, Powiśla oraz Starego Mostu. Władze miejskie kilku największych miast zapowiedziały konsultacje społeczne dotyczące możliwych ograniczeń, w tym obowiązkowej rejestracji, limitów dni najmu oraz wyższych stawek podatku. Mocnym sygnałem są również coraz częstsze decyzje wspólnot mieszkaniowych, które same wprowadzają zakazy lub silne ograniczenia krótkoterminowego najmu w swoich regulaminach.

Dla inwestorów oznacza to nową rzeczywistość. Krótkoterminowy najem turystyczny nadal może być bardzo dochodowy. W szczycie sezonu w Krakowie dobrze prowadzone mieszkanie w centrum potrafi przynieść 200 do 400 procent przychodu w porównaniu do klasycznego najmu długoterminowego. Jednocześnie wymaga znacznie więcej pracy, wiąże się z większym zużyciem mieszkania oraz coraz większym ryzykiem regulacyjnym. Decyzja o tej formie inwestycji powinna dziś uwzględniać scenariusz, w którym za 3 lub 5 lat lokalne władze albo wspólnota mieszkaniowa wprowadzą znaczące ograniczenia.

Najem średnioterminowy, czyli wynajem na okres od 30 dni do 6 miesięcy, staje się coraz ciekawszą alternatywą. Adresowany jest do cyfrowych nomadów, profesjonalistów na długoterminowych delegacjach, lekarzy rezydentów, studentów programów wymiany, sportowców w trakcie sezonu, pacjentów leczących się w klinikach specjalistycznych oraz osób, które dopiero relokują się do nowego miasta i chcą najpierw przekonać się, czy chcą zostać na dłużej. Średni czynsz jest wyższy niż przy klasycznym najmie długoterminowym, zwykle o 30 do 60 procent, ale niższy niż w trybie krótkoterminowym. W zamian inwestor zyskuje stabilność, mniejsze zużycie mieszkania oraz znacznie mniejsze ryzyko regulacyjne. Platformy takie jak Blueground, Habyt, Spotahome, Flatio czy lokalne portale specjalizujące się w średnioterminowym najmie zyskują na popularności w Krakowie, Warszawie oraz Wrocławiu.

Najem długoterminowy pozostaje fundamentem rynku, szczególnie w segmencie rodzinnym oraz w przypadku najmu instytucjonalnego prowadzonego przez fundusze. Stopa zwrotu jest niższa, zwykle od 4,5 do 6,5 procent rocznie, ale stabilność oraz minimalne wymagania zarządcze sprawiają, że to wybór wielu inwestorów ceniących święty spokój.

Co warto rozważyć przed inwestycją w nieruchomość pod wynajem? Po pierwsze, lokalizację. Mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji może z powodzeniem przejść przez wszystkie trzy modele, krótko, średnio i długoterminowy, w zależności od potrzeb właściciela oraz sytuacji rynkowej. Po drugie, sprawdzić aktualne regulacje gminy oraz wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ niektóre wspólnoty mają już dziś zakaz krótkoterminowego najmu w regulaminie. Po trzecie, ocenić popyt na poszczególne formy najmu w danej dzielnicy. W okolicach uczelni, klinik specjalistycznych oraz dużych centrów biurowych popyt na średnioterminowy najem jest często wysoki. Po czwarte, kalkulacja kosztów oraz przychodu w różnych scenariuszach. Po piąte, zarządzanie. Krótkoterminowy najem to praktycznie pełnoetatowa praca, średnioterminowy wymaga znacznie mniej wysiłku, a długoterminowy bywa niemal pasywny.

W Krakowie najbardziej atrakcyjne lokalizacje pod różne formy najmu różnią się znacząco. Dla krótkoterminowego najmu turystycznego najlepszy jest pas Starego Miasta, Kazimierza oraz okolic Wawelu. Dla średnioterminowego najmu kierowanego do profesjonalistów świetnie sprawdzają się okolice Ronda Grunwaldzkiego, Salwator, Ruczaj oraz okolice szpitala uniwersyteckiego. Dla długoterminowego najmu rodzinnego najlepiej działa Bronowice, Krowodrza, Podgórze, Grzegórzki oraz Bieżanów. To duże uproszczenie, ale daje wyobrażenie, jak istotny jest wybór lokalizacji w zależności od strategii.

W Eternel pomagamy inwestorom rozumieć ten coraz bardziej zniuansowany rynek. Łączymy znajomość lokalnych specyfik, aktualnych regulacji oraz trendów globalnych z indywidualną analizą każdej oferty. Dla naszych klientów oznacza to świadome decyzje inwestycyjne, które łączą rentowność z bezpieczeństwem. Wiosna to tradycyjnie dobry moment, by zacząć rozmowy o nowej inwestycji, ponieważ podaż mieszkań rośnie, a kupujący zyskują nieco lepsze warunki kredytowe.