Sezonowość rynku nieruchomości, kiedy najlepiej kupować, kiedy sprzedawać oraz dlaczego moment startu robi większą różnicę, niż się wydaje

Sezonowość rynku nieruchomości, kiedy najlepiej kupować, kiedy sprzedawać oraz dlaczego moment startu robi większą różnicę, niż się wydaje

Rynek nieruchomości, mimo że dotyczy wartości liczonych w setkach tysięcy złotych i podejmowanych raz na kilka lat, ma swoje rytmy podobne do każdego innego rynku. Wiele osób tego nie dostrzega, a w międzyczasie te rytmy mocno wpływają na liczbę kupujących, liczbę nowych ofert, średni czas sprzedaży oraz, co najważniejsze, finalne ceny transakcji. Zrozumienie sezonowości to jedna z prostszych przewag, jaką można dać sobie w procesie kupna lub sprzedaży mieszkania. W Polsce, w tym w Krakowie, rytm roczny rynku nieruchomości jest dziś bardzo wyraźny.

Pierwszym i najsilniejszym sezonem jest wiosna. Marzec, kwiecień oraz maj to klasyczne miesiące szczytowej aktywności. Pojawia się wtedy największa liczba nowych ofert, ale również największa liczba aktywnych kupujących. Powodów jest kilka. Po pierwsze, ludzie planują przeprowadzkę przed wakacjami, żeby zdążyć urządzić nowe mieszkanie przed sezonem urlopowym. Po drugie, rodziny z dziećmi planują zmianę szkoły lub przedszkola, co wymaga decyzji wczesną wiosną. Po trzecie, dni są dłuższe, słońce mocniejsze, mieszkania prezentują się najlepiej. Po czwarte, banki wracają do pełnej aktywności po cichszym końcu poprzedniego roku.

Drugim sezonem jest wczesna jesień. Wrzesień oraz październik to czas, w którym aktywność wraca po wakacjach. Klienci, którzy odłożyli decyzję na po urlopach, wracają z konkretnymi planami. Studenci szukają mieszkań na nowy rok akademicki, co napędza segment najmu w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu. Inwestorzy często finalizują plany budżetowe na końcówkę roku.

Trzecim okresem, choć już mniej intensywnym, jest pierwszy tydzień listopada oraz cały listopad. Aktywność jest jeszcze stabilna, choć powoli zaczyna spadać w stronę przerwy świątecznej.

Czwartym okresem jest cisza zimowa. Od połowy grudnia do połowy stycznia rynek wyraźnie zwalnia. Kupujący odkładają decyzje na nowy rok, sprzedający niechętnie umawiają oględziny w okresie świątecznym, banki działają na zwolnionych obrotach. To jednocześnie okres, w którym sprzedający chcący jak najszybciej zamknąć transakcję, są bardziej skłonni do ustępstw. Dla kupujących z gotówką lub gotową decyzją kredytową to często moment okazji.

Piątym okresem jest powolny start nowego roku. Druga połowa stycznia oraz luty to czas rozgrzewki. Aktywność rośnie, ale do pełnego ożywienia wiosennego trzeba jeszcze poczekać kilka tygodni.

Szóstym okresem jest letnia przerwa. Lipiec oraz sierpień to klasycznie miesiące urlopowe. Aktywność spada o 20 do 30 procent. Kupujący są rozproszeni między urlopem a planowaniem powrotu, sprzedający niechętnie umawiają oględziny w upalne dni. To z kolei znów okres, w którym oferty pozostające na rynku stają się bardziej elastyczne cenowo, a kupujący gotowi działać mogą zyskać dobre warunki.

Co to oznacza w praktyce? Dla sprzedających kluczowe jest dobrze wybrać moment startu ekspozycji. Idealnie wystawić ofertę pod koniec lutego lub w pierwszej połowie marca, kiedy rynek się rozgrzewa, ale nie jest jeszcze zalany konkurencją. Drugi dobry moment to koniec sierpnia oraz początek września. Wystawienie oferty w grudniu lub w środku lipca to często strata energii, ponieważ aktywność jest niska, a oferta szybko stygnie.

Dla kupujących sezonowość daje przewagę przede wszystkim w okresach niskiej aktywności. W lipcu, sierpniu, grudniu oraz na początku stycznia można znaleźć dobre okazje. Sprzedający, którzy są na rynku już kilka miesięcy, są zmęczeni procesem i bardziej otwarci na negocjacje. Co więcej, mniejsza konkurencja oznacza, że kupujący ma więcej czasu na decyzję i nie czuje presji szybkiego działania.

Dla inwestorów warto dodatkowo wziąć pod uwagę rytm segmentu najmu. Czerwiec, lipiec, sierpień to czas, kiedy najemcy aktywnie szukają mieszkań przed nowym rokiem akademickim. To również okres, w którym rotacja jest najwyższa, a stawki najmu osiągają roczne szczyty w segmencie studenckim. W segmencie krótkoterminowego najmu turystycznego sezon wysoki w Krakowie to maj do października oraz okres około świąteczny od grudnia. W styczniu, lutym oraz w pierwszej połowie marca obłożenie spada nawet o połowę.

Dla osób przeprowadzających się do Polski z zagranicy oraz dla obywateli Ukrainy, którzy szukają długoterminowego mieszkania, marzec, kwiecień, maj oraz wrzesień to najlepsze miesiące. Wybór ofert jest największy, choć konkurencja również. Lipiec, sierpień oraz grudzień to z kolei czas, w którym wybór jest mniejszy, ale negocjacje cenowe łatwiejsze.

Sezonowość nie jest oczywiście jedynym czynnikiem, który decyduje o wyniku transakcji. Stopa procentowa banków centralnych, regulacje prawne, sytuacja gospodarcza, lokalne plany rozwoju miasta, wszystko to wpływa na rynek niezależnie od pory roku. Niemniej, znajomość rytmu rocznego daje wymierną przewagę, szczególnie tym, którzy mają elastyczność czasową w podejmowaniu decyzji.

W Eternel każdą transakcję planujemy w kontekście aktualnego kalendarza rynku. Dla sprzedających ustalamy moment startu ekspozycji oraz strategię cenową dopasowaną do bieżącej fazy roku. Dla kupujących wskazujemy okresy, w których można liczyć na lepsze warunki negocjacyjne oraz mniej rozgrzaną konkurencję. Wybór nieruchomości to wielowymiarowa decyzja, ale moment startu to jeden z elementów, na który mamy bezpośredni wpływ, a różnica może być wymierna.